【2026年最新】新宿区の民泊規制を徹底解説｜住居系地域の新設禁止・年間120日への規制強化案も解説

新宿区で民泊を営業する主な方法

一般に「民泊」と呼ばれる宿泊事業には、主に住宅宿泊事業法に基づく民泊と、旅館業法に基づく旅館・ホテル営業があります。適用されるルールや営業可能日数が異なるため、最初にどの制度を利用するか検討する必要があります。

住宅宿泊事業法に基づく民泊

住宅宿泊事業法に基づく民泊は、一定の要件を満たす住宅について、新宿区長へ届出を行うことで実施できます。許可制ではなく届出制ですが、自由に営業できるわけではありません。

全国共通の上限として、人を宿泊させられるのは年間180日以内です。さらに新宿区では、用途地域によって営業できない曜日・時間帯が定められています。

また、届出住宅に宿泊者がいる間に家主が不在になる場合などは、原則として登録を受けた住宅宿泊管理業者へ管理を委託しなければなりません。

旅館業法に基づく旅館・ホテル営業

年間180日を超えて通年営業したい場合は、旅館業法に基づく営業許可を検討します。旅館業には、住宅宿泊事業のような年間180日の上限はありません。

ただし、施設の設置場所や建物の用途、構造設備、消防設備などが関係法令と新宿区の基準に適合している必要があります。物件によっては用途変更や大規模な設備工事が必要になり、必ず許可を取得できるとは限りません。

新宿区の民泊は年間何日営業できる？

住宅宿泊事業法では、民泊の営業日数は全国一律で年間180日以内です。ただし、新宿区では住居専用地域に該当する物件について、さらに営業曜日・時間帯の制限を設けています。

住居専用地域では平日の一部期間に営業できない

新宿区の住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午まで住宅宿泊事業を実施できません。

つまり、原則として営業できるのは金曜日の正午から月曜日の正午までです。週末を中心に集客することになるため、出張者などの平日需要を十分に取り込めない可能性があります。

住居専用地域で民泊を検討する場合は、年間180日という上限だけで収支を計算せず、新宿区独自の曜日制限を反映したシミュレーションが必要です。

住居専用地域以外は曜日制限がない

現行ルールでは、住居専用地域以外について、新宿区独自の曜日制限はありません。住宅宿泊事業法の範囲内で、曜日を問わず年間180日まで営業できます。

ただし、用途地域が住居専用地域以外であれば、必ず民泊を始められるという意味ではありません。住宅としての要件、建築基準法、消防法、賃貸借契約、マンション管理規約なども確認する必要があります。

物件の区域	現行の営業期間	現行の年間上限
住居専用地域	月曜日正午から金曜日正午までは営業不可	180日以内
住居専用地域以外	新宿区独自の曜日制限なし	180日以内

上記は2026年9月時点の現行ルールです。改正案が予定どおり施行された場合、住居系用途地域や商業系用途地域の取り扱いが大きく変わります。

民泊を始める前に用途地域を確認しよう

用途地域とは、良好な住環境の保護や商業・工業の利便性向上などを目的として、建築できる建物や利用方法を地域ごとに定める制度です。

現行の新宿区条例では、物件が住居専用地域にあるかどうかで、住宅宿泊事業の営業可能期間が大きく変わります。さらに今後の改正案では、住居専用地域に限らず、広く「住居系用途地域」で新設を原則禁止する方針が示されています。そのため、これまで以上に物件選びの段階で用途地域を確認することが重要です。

用途地域は、新宿区の地図情報サービス「新宿区みんなのGIS」などで確認できます。ただし、用途地域の境界付近にある物件や複数の区域にまたがる土地は、地図だけで判断しない方が安全です。正確な取り扱いは、新宿区の担当部署へ確認しましょう。

新宿区が公表した民泊規制の改正案

新宿区は2026年9月、民泊の増加による騒音、ごみ出し、路上駐車、宿泊者の路上滞留などの問題を受け、住宅宿泊事業と旅館業に関する規制を強化する方針を公表しました。

今回公表された住宅宿泊事業の主な見直し案は、次のとおりです。

• 住居系用途地域における民泊の新設を原則禁止
• 家主同居・居住型は、特例として春・夏・冬休みの期間に限り年間120日まで営業可能
• 商業系用途地域の営業日数を年間180日から120日に短縮
• 対面でのチェックインを義務化
• 周辺住民を対象とした説明会の実施を義務化
• 施行後2年間の経過措置を設けたうえで、既存施設にも新しい区域・営業日数制限を適用

住居系用途地域では新規の民泊が原則禁止される予定

改正案では、住居系用途地域における住宅宿泊事業の新設を原則禁止する方針です。

現行制度では、住居専用地域であっても、金曜日正午から月曜日正午までを中心に営業できます。しかし、改正案が施行されると、曜日を制限して営業する現在の仕組みから、原則として新たな民泊を始められない仕組みへ変わります。

ただし、家主が同じ住宅に居住する家主同居・居住型については、特例として春休み・夏休み・冬休みの期間に限り、年間120日まで営業を認める案が示されています。

対象となる用途地域の具体的な範囲や特例の詳しい要件については、今後公表される条例案や新宿区の案内を確認する必要があります。

商業系用途地域も年間120日に短縮される予定

現在、住居専用地域以外では、住宅宿泊事業法上の上限である年間180日まで営業できます。

改正案では、商業系用途地域についても、営業日数を年間120日までに制限する方針です。新宿駅周辺や歌舞伎町などの商業地であっても、住宅宿泊事業として年間180日営業することはできなくなる可能性があります。

年間60日分の営業機会が減るため、改正後に住宅宿泊事業を始める場合は、年間120日を前提に、稼働率、宿泊単価、清掃費、OTA手数料、管理委託費、賃料などを試算しなければなりません。

既存の民泊にも適用される予定

今回の改正案は、新しく始める民泊だけを対象とするものではありません。新宿区は、条例施行後2年間の経過措置を設けたうえで、既存施設にも新しい区域・営業日数の制限を適用する方針です。

改正条例は2027年6月の施行が予定されています。予定どおり進んだ場合、既存施設への適用は2029年6月ごろになると考えられます。

ただし、具体的な施行日や既存施設の取り扱いは、今後成立する条例によって確定します。すでに新宿区内で民泊を運営している場合も、経過措置があるから問題ないと判断せず、今後のパブリックコメントや条例審議を継続的に確認する必要があります。

対面チェックインが義務化される予定

改正案では、宿泊者と対面してチェックインを行うことも義務付けられる予定です。現在、キーボックスやスマートロックを利用した無人チェックインを行っている施設は、運営方法の変更が必要になる可能性があります。

対面確認を行うスタッフの配置や受付場所など、具体的な条件については、今後公表される条例や運用基準を確認しましょう。

周辺住民への説明会も義務化される予定

現行制度では、届出前に近隣住民へ書面で周知することが求められています。改正案では、書面による周知だけでなく、周辺住民を対象とした説明会の実施を義務付ける方針です。

営業可能日数だけでなく、近隣への説明方法や苦情対応を含めた管理体制の見直しが必要になります。

旅館業の規制も強化される予定

規制強化の対象は、住宅宿泊事業だけではありません。新宿区は旅館業についても、次の見直し案を公表しています。

• 小規模施設の新設を禁止
• フロントの設置を義務化
• 従業員の常駐を義務化
• 対面チェックインを義務化
• 周辺住民への説明を義務化

住宅宿泊事業の規制を避けるために、旅館業へ切り替えればよいとは限りません。旅館業による開業を検討する場合も、物件の用途地域、建築基準法、消防法、施設規模、フロントや従業員の配置条件などを事前に確認する必要があります。

改正までの予定

新宿区が公表しているスケジュールは、次のとおりです。

時期	予定されている手続き
2026年10月	パブリックコメント実施
2027年2月	改正条例案を区議会へ提出
2027年6月	改正条例施行予定
施行から2年後	既存施設にも区域・営業日数制限を適用予定

新宿区独自のルール

新宿区では、住民の生活環境を守り、住宅宿泊事業を適正に運営するため、独自の条例を定めています。営業期間以外にも、次のようなルールがあります。

届出前に近隣住民へ書面で周知する

住宅宿泊事業を始める事業者は、届出を行う前に、近隣住民へ書面による周知を行い、その実施内容を新宿区へ報告する必要があります。

民泊開始後の騒音、ごみ、喫煙、共用部の使い方などをめぐるトラブルを防ぐためにも、形式的に通知するだけでなく、連絡先や管理体制を分かりやすく伝えることが大切です。

なお、今後の改正案では、周辺住民を対象とした説明会の実施も義務付けられる予定です。

届出住宅の所在地や連絡先が公表される

新宿区は、届出住宅の所在地、事業者または管理業者の連絡先、近隣住民への説明完了日、届出年月日、届出番号、住居専用地域への該当状況などを公表しています。届出後は周辺住民から問い合わせや苦情が寄せられる可能性もあるため、連絡を受けた際にすぐ対応できる体制を整えておきましょう。

宿泊者が出したごみは事業者が適切に処理する

民泊の宿泊者が出すごみは、家庭ごみではなく事業活動に伴う廃棄物として、住宅宿泊事業者または住宅宿泊管理業者が責任を持って適切に処理する必要があります。地域のごみ集積所へ無断で出すと、近隣トラブルにつながるおそれがあります。

騒音・喫煙などのマナーを宿泊者へ説明する

事業者には、騒音防止、ごみ処理、火災防止など、周辺地域の生活環境に配慮するための説明が求められます。外国人旅行者を受け入れる場合は、宿泊者が理解できる言語で案内する必要があります。ハウスルールを室内に掲示するほか、予約完了時やチェックイン前にも送付すると効果的です。

新宿区で民泊の届出を行う流れ

新宿区で住宅宿泊事業を始める場合は、一般的に次の流れで準備を進めます。

1. 用途地域と物件の権利関係を確認する：賃貸物件では賃貸人の承諾、分譲マンションでは管理規約の確認が必要です。
2. 住宅の要件を満たしているか確認する：台所、浴室、便所、洗面設備などを備え、法令上の「住宅」に該当する必要があります。
3. 新宿区へ事前相談する：新規届出や構造設備変更の来所相談は事前予約制です。消防設備については管轄消防署にも確認します。
4. 消防法令への適合を確認する：火災報知設備、誘導灯、消火器、非常用照明などの設置を求められる場合があります。
5. 近隣住民へ事前周知する：対象となる近隣住民へ書面で周知し、実施内容を新宿区へ報告します。
6. 管理方法を決める：家主不在型の場合は、原則として登録住宅宿泊管理業者へ管理を委託します。
7. 届出書と添付書類を提出する：住宅の図面、登記事項証明書、賃貸人の承諾書、管理規約、誓約書などをそろえて届出を行います。
8. 標識を掲示して営業を開始する：届出番号が通知されてから、定められた標識を掲示して事業を開始します。

民泊営業を始めてから必要な対応

宿泊者の本人確認と名簿の作成：宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日などを宿泊者名簿へ記録します。国内に住所を持たない外国人宿泊者については、国籍や旅券番号の記載と、旅券の写しの保存も必要です。

2か月ごとの定期報告：偶数月の所定期限までに、直前2か月分の宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数などを報告します。新宿区では、定期報告を繰り返し行わず、改善命令にも従わなかった事業者に業務停止命令を出した例があります。予約サイト上の実績と報告内容を照合できる管理体制を整えましょう。

苦情・緊急時への迅速な対応：新宿区が公表する民泊関係の苦情には、ごみ、騒音、たばこ、標識の未設置、事前説明に関するものなどがあります。夜間でも連絡を受けられる窓口を用意し、無人チェックインを導入する場合でも、管理まで無人・無対応にしないことが重要です。なお、今後の改正案では対面チェックインの義務化が予定されています。

新宿区で民泊を始める際の注意点

今後の規制を踏まえて収支を計算する

2026年9月時点では、現行条例に基づく営業が可能です。一方、改正案では住居系用途地域における民泊の新設が原則禁止され、商業系用途地域でも年間120日までに制限される予定です。

これから物件を購入・賃借する場合、現在の年間180日や週末中心の営業だけを前提に事業計画を立てると、条例改正後に収支が成立しなくなる可能性があります。既存施設にも経過措置後の適用が予定されているため、短期的な収益だけでなく、改正後も運営を継続できるか検討しましょう。

マンション管理規約と賃貸借契約を確認する

行政上の届出ができても、管理規約で民泊が禁止されている場合や、所有者が転貸・民泊利用を認めていない場合には営業できません。物件の購入・賃貸契約を結ぶ前に、民泊利用が認められているかを書面で確認しましょう。

旅館業なら規制を回避できるとは限らない

住宅宿泊事業の営業日数や曜日制限を避けるため、旅館業許可を検討する方法もあります。ただし、用途地域や建築物の用途によっては許可を取得できず、消防設備や改修工事に高額な費用がかかる場合があります。

さらに今回の改正案では、旅館業についても、小規模施設の新設禁止やフロント設置、従業員の常駐、対面チェックインなどを義務付ける方針です。旅館業へ切り替えれば簡単に規制を回避できるわけではありません。

無許可・無届で営業しない

宿泊料を受けて反復継続して人を泊める場合、原則として住宅宿泊事業の届出または旅館業の許可が必要です。「知人だけ」「短期間だけ」などの理由で無届営業が認められるとは限りません。

新宿区の民泊規制に関するよくある質問

まとめ｜規制強化を踏まえて事業計画を立てよう

2026年9月時点の現行制度では、新宿区の住居専用地域において、月曜日正午から金曜日正午まで住宅宿泊事業を実施できません。住居専用地域以外では、新宿区独自の曜日制限はなく、住宅宿泊事業法の範囲内で年間180日まで営業できます。

しかし、新宿区が公表した改正案では、今後、次のような規制強化が予定されています。

• 住居系用途地域では民泊の新設を原則禁止
• 商業系用途地域でも年間120日に短縮
• 既存施設にも施行後2年間の経過措置を経て適用
• 対面チェックインを義務化
• 周辺住民を対象とした説明会を義務化
• 旅館業についても小規模施設の新設禁止や従業員の常駐などを義務化

改正条例は2027年6月の施行が予定されていますが、現時点では確定した条例ではありません。今後のパブリックコメントや区議会での審議により、内容が変更される可能性があります。

これから新宿区で民泊物件を購入・賃借する場合は、現在のルールだけでなく、改正後の営業日数や管理体制まで想定して収支を検討することが重要です。

参考情報

• 新宿区「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」
• 新宿区「住宅宿泊事業（民泊制度）」
• 新宿区「旅館の申請（届出）手続き」
• 観光庁「民泊制度ポータルサイト」
• Yahoo!ニュース「新宿区、住宅宿泊事業および旅館業における新たなルールについて」