近年、観光客の増加とともに注目を集めている「民泊」ですが、実際に運営を始めてみるとその大変さに驚く人が少なくありません。
集客や清掃、トラブル対応など、やるべきことが非常に多く、初心者が一人でこなすには限界があります。
この記事では、民泊運営がなぜ大変と言われているのか、その具体的な理由と対策方法を、分かりやすく解説していきます。
民泊はなぜ大変だと言われるのか？
民泊運営には、ホテル業とは異なる特有の難しさがあります。以下では、民泊が大変だと感じられる代表的な理由を解説します。
すべてを自分で対応しなければならないから
民泊運営では、集客・予約管理・清掃・チェックイン・クレーム対応など、すべての業務をオーナー自身が行うケースが多いです。
特に個人で運営している場合、24時間365日体制で対応が求められるため、休む時間もほとんどなくなってしまいます。
日中は本業があり、夜間にメッセージ対応やトラブル解決をするなど、かなりの労力を要します。
こうした多忙な日々が、民泊運営を「大変」と感じさせる大きな要因です。
トラブルやクレームが発生しやすいから
民泊には一般的なホテルと異なり、設備や対応体制が整っていない場合も多く、トラブルの発生頻度が高くなりがちです。
水漏れや騒音、近隣住民とのトラブルなどが代表的な例です。
また、ゲストとの認識の違いによるクレームや、設備の使い方が分からないという連絡もよくあります。
これらに迅速かつ丁寧に対応するには、時間と労力が必要です。
法律や自治体の規制が厳しいから
民泊は「住宅宿泊事業法」や「旅館業法」など、さまざまな法律の制限を受けます。
さらに、各自治体によって独自のルールが設けられていることもあり、営業日数の制限や届け出の必要などが課されます。
ルールを知らずに運営すると、最悪の場合、営業停止となるリスクもあります。
これらの法規制に対応しながら運営するのは、特に初めての人には大きな負担となります。
民泊の集客が大変な理由と成功のポイント
民泊で収益を上げるには「集客」が重要ですが、これがまた大きな壁となります。競争の激化や、レビューの重要性など、民泊ならではの難しさがあります。
大手OTAサイトでの競争が激しいから
AirbnbやBooking.comといったOTA（オンライン旅行代理店）には、全国各地から数多くの物件が登録されています。
特に都市部では、1つのエリアに数百件の宿泊施設が並ぶことも珍しくありません。
その中で目立ち、予約を獲得するには、写真の質・料金・レビュー評価などあらゆる面で工夫が必要です。
初心者にとっては、まず「選ばれる」こと自体が難関です。
レビュー評価が集客に直結するから
民泊ではゲストからのレビューが非常に重要で、評価が低いと予約数が大きく落ち込みます。
特にAirbnbでは、4.7以上の評価を維持しないと「スーパーホスト」にはなれず、露出が下がります。
たった1件の悪いレビューが全体の評価を大きく下げる可能性もあります。
そのため、常にゲスト満足を意識した運営が求められます。
季節やイベントにより集客数が変動するから
民泊の需要は一定ではなく、観光シーズンやイベント時期に偏る傾向があります。
繁忙期には予約が殺到する一方、閑散期には全く予約が入らないこともあります。
このような季節変動に対応するためには、料金の変動設定や長期滞在プランの導入が必要です。
年間を通して安定した収益を出すには戦略が不可欠です。
AirbnbやBooking.comなど複数サイトでの一元管理が重要
複数のOTAサイトに物件を掲載することで集客の機会は増えますが、予約管理が煩雑になります。
異なるプラットフォームで二重予約が発生しないよう、一元管理ツールの活用が推奨されます。
代表的なツールには「Beds24」や「Tokeet」などがあります。
一元管理により、業務の効率化と顧客満足度の向上を両立できます。
民泊の清掃作業が大変な理由と効率化の方法
清掃は民泊運営の中でも特に重要な要素です。清掃の質はゲストの満足度に直結し、レビュー評価にも大きく影響します。
短期滞在が多く頻繁な清掃が必要だから
民泊では、1泊〜3泊などの短期滞在が多いため、チェックアウトのたびに清掃が必要になります。
週に何度も清掃作業が発生するため、時間や体力の消耗が激しくなります。
特に繁忙期には連日清掃が必要となり、個人で対応するには限界があります。
そのため、早めに効率化の仕組みを整えることが求められます。
高評価を得るには清掃品質が重要だから
ゲストが最も敏感に反応するのが「清潔さ」です。
たとえ設備が古くても、清掃が行き届いていれば良い評価を得やすいです。
逆に、髪の毛1本でも見つかればマイナス評価につながることもあります。
このように清掃の質が全体の評価に直結するため、常に高いレベルの清掃が求められます。
清掃スタッフの確保が難しい地域もあるから
地方や観光地では、清掃を外注したくてもスタッフが不足しているケースがあります。
また、依頼できても移動距離が長くなるため、料金が高くなることもあります。
信頼できるスタッフを確保することが、運営の安定に直結します。
そのためには、事前の教育やマニュアル整備も重要です。
清掃代行サービスを活用する
最近では、民泊向けの清掃代行サービスも増えており、都心部ではかなりの選択肢があります。
「クービック」「Hoteru」「Clean Partner」などが有名です。
これらを利用することで、オーナー自身の負担を大きく軽減できます。
コストはかかりますが、安定した運営のためには必要な投資です。
民泊運営で特に大変なクレーム対応の対処法
民泊では、一般の宿泊業よりもクレームが発生しやすく、適切な対処が不可欠です。ここではよくあるクレームの例と対処法を解説します。
外国人ゲストとの言語トラブルがある
民泊は外国人観光客の利用が多いため、英語や中国語など、複数言語での対応が求められます。
翻訳アプリや自動翻訳ツールを使うことで、ある程度の対応は可能です。
ただし、文化の違いや表現のニュアンスから、誤解を生むこともあります。
できるだけ簡潔で分かりやすい表現を使うことがポイントです。
設備不備や騒音などの苦情が起きやすい
エアコンの不具合やシャワーの故障など、設備に関するクレームは頻繁に起こります。
また、他の宿泊客や近隣住民との騒音トラブルも避けられません。
こうしたトラブルに迅速に対応しないと、レビュー評価が一気に下がる可能性があります。
日頃から設備のメンテナンスや防音対策を徹底しておくことが重要です。
24時間対応可能なチャットツールを活用する
クレームへの対応はスピードが命です。
「Bnbstation」や「Hostaway」など、24時間自動応答が可能なチャットツールを導入すると安心です。
よくある質問には自動で回答できるように設定しておくと、対応の負担を大幅に減らせます。
ゲストの不安をすぐに取り除く仕組みが、満足度向上につながります。
民泊運営を少しでも大変ではなくするための工夫
民泊の運営を効率化することで、負担を軽減し、収益性も高められます。ここでは、すぐに取り入れられる工夫を紹介します。
民泊運営代行会社に委託する
すべての業務を自分で行うのではなく、プロに任せることで大幅に負担を減らせます。
代行会社は、予約管理・ゲスト対応・清掃手配・レビュー返信まで対応してくれます。
初めての運営者でも、安心して始められる環境が整います。
料金は物件ごとに異なりますが、売上の20%前後が相場です。
スマートロックなどIoT設備でチェックインを自動化する
スマートロックや遠隔操作のエアコンなど、IoT機器の導入により、対応の手間が大きく減ります。
チェックインを非対面で完結できると、ゲストにとってもメリットが大きいです。
設備投資には費用がかかりますが、中長期的には効率化の効果が高いです。
セキュリティ強化にもつながるため、導入を検討する価値はあります。
マニュアルやよくある質問を用意して自己解決を促す
ゲストからの問い合わせを減らすためには、丁寧なマニュアルが効果的です。
写真付きで設備の使い方を説明したり、多言語対応にしておくとトラブルが減ります。
自己解決できる環境を整えることが、対応コスト削減に直結します。
紙媒体だけでなく、QRコードでオンラインに誘導する方法も便利です。
長期滞在者をターゲットにして清掃回数を減らす
短期滞在ではなく、1週間以上の長期滞在をターゲットにすることで、清掃の頻度を抑えることができます。
滞在中の清掃をゲスト自身に任せる形にすることで、運営側の負担も軽くなります。
コロナ以降、リモートワーカーによる長期滞在需要も増えているため、こうした戦略も有効です。
料金を少し下げることで、連泊につながることもあります。
まとめ｜民泊が大変だと言われる理由と対策方法
民泊運営は、自由度が高い一方で、集客・清掃・クレーム対応などやるべきことが多く、非常に手間がかかります。
しかし、効率化ツールや代行会社の活用、IoT設備の導入などで、大変さを大きく軽減できます。
民泊で安定した収益を得るためには、「仕組み化」がカギとなります。
これから民泊運営を始める方は、ぜひこの記事で紹介した工夫を参考にしながら、無理のない形で成功を目指してください。
株式会社PQDでは民泊運営代行を行っており、民宿・ホテル、規模を問わず様々な形態の物件に対応しています。
マーケティングデータの活用やハイセンスな家具や電化製品の採用によりお客様に心から満足いただける部屋作りを徹底しており、特に清掃スタッフは大手のホテルなどで経験を積んだスタッフを中心に構成し、こだわりを持って行っています。
最大の特徴は現場で起きる様々なイレギュラー事例に対して臨機応変に対応し、マニュアルにとらわれない顧客重視のサービスを行っている点です。
料金形態も内容に合わせて柔軟に対応していますので検討中の方は是非一度お問い合わせください。
