「民泊を始めたいけれど、どこでできるのか分からない」そんなお悩みを抱えていませんか？
民泊は地域によってルールが大きく異なるため、事前にしっかり確認することがとても大切です。
本記事では、全国の主要都市における民泊の対応状況や、民泊可能なエリアの特徴、注意点まで詳しく解説します。これから民泊事業を始めたい方は必見です。
民泊が可能な地域の特徴とは？都市部と地方の違い
民泊が許可されている地域にはいくつかの共通点があります。都市部と地方での規制の違いや、観光地・商業地ならではの特徴について知っておくことが重要です。
都市部は住宅宿泊事業法の制限が厳しい
東京や大阪などの都市部では、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく営業が主流です。
この法律では、年間180日までという営業日数制限があるうえ、多くの自治体が独自の条例を制定しています。
たとえば、平日や学校の長期休暇中は営業を制限するなどのルールが設けられていることがあります。
そのため、都市部で民泊を行う場合は、事前に区ごとの条例をよく確認しましょう。
地方は自治体によって規制がゆるやか
地方都市や郊外では、都市部に比べて民泊に対する規制がゆるやかであることが多いです。
人口密度が低く、住宅が密集していないため、近隣住民とのトラブルが起こりにくいと考えられているからです。
一部の地方自治体では、旅館業法の簡易宿所としての許可を取得すれば、営業日数の制限なく民泊が可能な場合もあります。
地方での民泊は、自由度が高く魅力的ですが、集客力が課題になるケースもあるため、立地条件には注意が必要です。
観光地は旅館業法の許可が必要な場合がある
京都や箱根、軽井沢などの有名観光地では、観光保護や景観維持の観点から民泊に対する規制が強化されています。
そのため、住宅宿泊事業法による簡易な届出ではなく、旅館業法に基づく許可（簡易宿所など）が必要となるケースが多いです。
とくに歴史的建造物が多い地域や、住民の高齢化が進んでいるエリアでは、住環境への配慮が求められます。
営業許可取得のハードルは高くなりますが、そのぶん宿泊単価が高く設定できるメリットもあります。
商業地域は民泊向きなエリアが多い
商業地域や用途地域が「準工業地域」などに指定されているエリアでは、民泊が比較的容易にできます。
これらのエリアでは、住宅専用地域に比べて建築規制がゆるく、宿泊施設の営業に適しているためです。
また、駅やバス停に近い商業エリアでは観光客の流動も多く、集客もしやすいという利点があります。
ただし、地域によっては、商業地であっても民泊に関するガイドラインが定められている場合があるため、確認は必須です。
東京都内で民泊が可能な地域
東京23区では、区ごとに民泊への対応が異なります。先進的な取組を進める区もあれば、規制を強化している区も存在します。
大田区は国家戦略特区民泊の先行導入エリア
東京都大田区は、日本で初めて国家戦略特区民泊を導入したエリアです。
この制度により、旅館業法の許可を取得せずに、一定の基準を満たせば365日営業が可能になります。
羽田空港に近く、海外からの旅行者が多いという地理的メリットも大きいです。
ただし、消防法や建築基準法などの他法令にも適合している必要があります。
新宿区は住宅宿泊事業の届出が多い
新宿区は、商業施設が集まり、国内外から多くの観光客が訪れるエリアです。
そのため、住宅宿泊事業法に基づいた届出件数も多く、民泊運営が盛んに行われています。
ただし、学校周辺の民泊営業を制限するなどの独自条例があるため、対象エリアは事前に確認が必要です。
繁華街に近いエリアでは、宿泊施設との競争も激しく、差別化が重要になります。
台東区は観光地周辺で民泊が活発
浅草や上野といった観光スポットを多く有する台東区では、観光客向けの民泊ニーズが高まっています。
観光地に近いエリアは集客しやすく、海外からのゲストを想定した施設作りが成功のカギとなります。
台東区は、住宅宿泊事業の届出と旅館業法による許可、どちらの運営方法も選択可能です。
ただし、住宅密集地では、住民の苦情が発生しやすいため、運営に注意が必要です。
世田谷区や杉並区は規制が厳しく民泊不可エリアも
東京都の中でも、世田谷区や杉並区などは住宅地が中心で、住環境の保護が重視されています。
そのため、住宅宿泊事業法に基づいた営業であっても、多くの地域で制限がかけられています。
とくに住宅専用地域では、事実上民泊が不可とされるエリアも多く存在します。
物件購入や契約の前に、用途地域と自治体の条例を必ず確認しましょう。
大阪府内で民泊が可能な地域
大阪府も観光客が多く訪れる都市として、民泊運営に適したエリアが多く存在します。特に市内中心部や観光地周辺では、民泊物件が増加傾向にあります。
此花区や浪速区はUSJやなんば近辺で人気
此花区はユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ）へのアクセスが良好で、ファミリー層を中心に宿泊需要があります。
また、浪速区にはなんばや日本橋といった観光地があり、若者や外国人旅行者に人気です。
これらのエリアでは、住宅宿泊事業法の届出や簡易宿所としての許可を受けて、年間を通じて営業する物件が増えています。
ただし、民泊が集中しているため、施設のクオリティやサービス内容で差別化を図ることが重要です。
堺市や吹田市も一部エリアで届出可能
大阪市外でも、堺市や吹田市といったベッドタウンエリアで民泊の届出が可能です。
特に大学や工場地帯に近いエリアでは、長期滞在型のゲストをターゲットにした物件が成功を収めています。
住宅宿泊事業としての登録が主流で、自治体による営業日数の制限などが設定されている場合もあります。
静かな住宅地での運営は、近隣住民への配慮とルール徹底が不可欠です。
京都市で民泊が可能な地域
京都市は歴史的建造物や寺社仏閣が多く、観光都市として世界的にも知られていますが、民泊に対しては非常に厳しい規制が設けられています。
下京区・東山区は観光客向け民泊が集中
下京区や東山区は、京都駅や清水寺などへのアクセスが良く、多くの民泊施設が集まるエリアです。
特に簡易宿所として旅館業法の許可を取得している物件が多数存在します。
営業日数の制限がなく、通年営業が可能なため、しっかりと設備投資を行った施設が多い傾向です。
一方で、景観条例や騒音対策が求められるため、施設の設計段階から慎重な対応が必要です。
住宅専用地域では民泊営業ができない
京都市では、用途地域によって民泊の可否が厳密に決まっており、住宅専用地域では民泊営業は認められていません。
また、住民からの通報や反対運動が活発であるため、条例や規制を無視して運営を行うと、すぐに問題に発展する可能性があります。
京都での民泊は、正規の手続きと地域理解があってこそ成功する事業です。
事前の地域調査と、地域住民とのコミュニケーションが非常に重要となります。
北海道で民泊が可能な地域
北海道は自然や温泉、ウィンタースポーツなどを目的とした観光客が多く、広い土地を活かした民泊物件も増えています。
札幌市は住宅宿泊事業の届出が多い
札幌市内では、住宅宿泊事業法に基づいた物件が多く存在します。
繁華街のすすきのや大通公園周辺では、外国人観光客向けの宿泊施設としてのニーズも高まっています。
届出制で営業日数は180日までに制限されますが、ホテルより安価に泊まれる点で人気があります。
民泊事業者同士の競争が激しいため、内装やホスピタリティの充実が求められます。
ニセコ町は別荘地として外国人向け民泊が人気
ニセコは国際的なスキーリゾート地として知られ、海外投資家による不動産購入も活発です。
特にオーストラリアや香港からのスキー客をターゲットにした高級民泊が多く、長期滞在型の需要に応えています。
用途地域によっては通年営業が可能であり、高収益が見込めるエリアとして注目されています。
ただし、冬季の積雪や送迎サービスなど、インフラ面での対策が必要です。
函館市や小樽市も観光地周辺で需要あり
函館市の元町エリアや、小樽市の運河周辺など、観光地に近いエリアでは民泊需要が高まっています。
観光客向けのサービス提供がしやすく、ローカル体験を提供する施設も人気です。
住宅宿泊事業や簡易宿所としての営業が可能ですが、近隣との距離が近いため、騒音やマナー対策は徹底しましょう。
地域との共存が、長期的な事業継続のカギとなります。
福岡・名古屋などその他の都市で民泊が可能な地域まとめ
全国の主要都市でも、民泊に適したエリアが広がっています。観光やビジネスでの滞在を目的としたニーズが多いのが特徴です。
福岡市は博多駅・天神周辺で届出件数が多い
福岡市の博多区や中央区（天神）は、空港や新幹線からのアクセスが良く、観光客や出張者に人気です。
住宅宿泊事業の届出件数も多く、1泊5,000〜10,000円程度で高収益を上げている施設もあります。
外国人観光客も多いため、多言語対応や観光案内の工夫が収益に直結します。
名古屋市は中区・中村区で民泊営業が活発
名古屋市では、繁華街の栄や名古屋駅周辺が民泊の主力エリアとなっています。
ビジネス利用に適した立地であることから、短期滞在者をターゲットにした運営が有効です。
民泊新法による届出と、旅館業法による簡易宿所営業の両方が行われており、用途地域ごとに使い分けが必要です。
那覇市や金沢市も観光地として民泊が人気
沖縄県那覇市や石川県金沢市でも、観光客向けの民泊が増加しています。
特に那覇市の国際通り周辺や、金沢市のひがし茶屋街近辺では、高稼働率の施設が多く見られます。
どちらの都市も歴史的建造物や文化的景観に囲まれており、和風デザインの施設は人気を集めています。
伝統文化との調和を意識した運営が求められます。
民泊が可能な地域を探すポイント
民泊可能エリアを選ぶ際には、以下のポイントを押さえておくと、後のトラブルを避けられます。
自治体の条例・規制を確認する
民泊運営において最も重要なのは、該当する自治体の条例や制限ルールを確認することです。
たとえば、「週末のみ営業可能」「学校周辺はNG」など、条例は地域ごとに異なります。
事前に市区町村のホームページや窓口に問い合わせましょう。
観光地や駅近エリアを選ぶ
民泊においては集客が成功のカギを握ります。
観光地や駅から徒歩圏内といった「アクセスの良さ」は、予約率を大きく左右します。
Googleマップのレビューや旅行サイトの人気エリアを参考にするのもおすすめです。
旅館業法・住宅宿泊事業法の違いを理解する
民泊には、「住宅宿泊事業法による届出型」と「旅館業法による許可型」の2種類があります。
前者は180日以内の営業に制限されますが、後者は通年営業が可能です。
どちらの方法が自分の物件に適しているか、しっかり比較検討しましょう。
過去に営業実績があるエリアを参考にする
過去に民泊施設が多く営業していたエリアは、需要があり、営業がしやすい傾向があります。
Airbnbや自治体の届出情報などを活用して、人気のエリアをリサーチしましょう。
すでに成功事例がある地域は、収益化の可能性が高まります。
民泊が可能な地域を選ぶときの注意点
地域を選定する際には、以下のようなトラブルやリスクに注意しましょう。
近隣住民とのトラブルに注意
民泊運営で最も多いトラブルは、近隣住民との摩擦です。
とくに住宅街では、夜間の騒音やゴミの問題がクレームに直結します。
ゲストへのルール説明と、トラブル時の迅速な対応体制が重要です。
ゴミ出しや騒音ルールの周知が必要
民泊ゲストは地域の生活習慣に慣れていない場合があります。
そのため、ゴミ出しのルールや騒音マナーなどを、多言語で案内する工夫が必要です。
チェックイン時にルールブックを配布するのも効果的です。
無許可営業は罰則の対象になる
無許可で民泊を運営すると、罰金や営業停止処分が科される可能性があります。
とくに都市部では取り締まりが厳しくなっており、必ず正式な手続きを踏むようにしましょう。
物件が条例や建築基準に適合しているか確認する
建物が条例や建築基準法に適合していない場合、営業許可が下りません。
用途地域、高さ制限、防火構造、非常口などを含め、事前に専門家に相談するのが賢明です。
物件選びの段階から、民泊用途に適した構造であるか確認しておきましょう。
まとめ｜民泊が可能な地域を知って安心・安全に運営しよう
民泊を成功させるには、地域ごとのルールや特性をしっかりと理解することが不可欠です。
都市部と地方、観光地と住宅地では、それぞれ規制や需要が異なります。
自分の目的に合ったエリアを選び、ルールを守った安心・安全な運営を目指しましょう。
この記事が、民泊のスタートに向けた第一歩となれば幸いです。
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