伊豆で民泊を始めるには？条例・営業日数の規制と運営代行会社の選び方

伊豆の民泊は年間180日まで？営業方法の基本

住宅宿泊事業として届出を行う場合、宿泊させられる日数の上限は年間180日です。住宅宿泊事業とは、一般の住宅に宿泊者を泊めるための制度で、2018年施行の住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」にもとづいています。

ただし、静岡県の条例による区域・期間の制限が適用される物件では、実際に営業できる日がさらに少なくなります。「180日まで営業できる」はあくまで法律上の上限で、物件によっては180日に届かない点に注意しましょう。

年間を通じて営業したい場合は、旅館業法にもとづく許可の取得も選択肢になります。旅館業の許可では日数の上限がない一方、建物の構造や設備、消防設備などに求められる条件が住宅宿泊事業とは異なり、手続きも別になります。

静岡県の条例で制限される区域と期間

静岡県は、住宅宿泊事業の営業を次の区域と期間で原則として制限しています。伊豆半島の多くの市町でもこの県条例が基本のルールになります。

つまり、これらの区域に物件がある場合は、平日の営業が原則できず、土日・祝日中心の運営になります。用途地域とは、都市計画で定められた土地の使い方のルールのことで、住居専用地域は住環境を守るための地域です。

このほか、特別用途地区や一部の別荘地などについて、県が市町と協議して個別に区域・期間を指定する仕組みもあります。伊豆は別荘地が多いエリアなので、この個別指定に該当しないかも忘れずに確認しましょう。

伊豆で民泊の開業前に確認したい5つのこと

伊豆で民泊を始める前に、次の5つを順番に確認しておくと、購入や工事のあとで「営業できなかった」という失敗を防げます。

まず住所を確定し、市町の都市計画担当に用途地域を確認します。学校等からの距離や県の指定区域も、地図上の印象だけで決めずに確認しましょう。別荘地では、管理規約や土地利用上の取り決めで民泊が禁止・制限されていることもあるため、管理会社や管理組合への確認も欠かせません。

週末や繁忙期を中心に活用するなら住宅宿泊事業、年間を通じた営業を想定するなら旅館業の許可が候補です。どちらが有利かは物件次第なので、先に想定稼働日・客単価・改修費を試算し、物件が各制度の要件を満たせるかを県の手引きと管轄窓口で確認します。

住宅宿泊事業でも、台所・浴室・便所・洗面設備といった住宅としての要件や、非常用照明などの安全措置を確認する必要があります。古民家や別荘は、現況と図面が異なることも珍しくありません。購入や工事の前に建物の状態を調べましょう。旅館業を選ぶ場合も、保健所・消防などに事前相談しておくと安心です。

オーナーが宿泊中に不在となる住宅宿泊事業では、原則として国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が必要です。また、委託が必要な管理業務を複数社へ分割して契約することはできません。東京など遠方に住むオーナーが伊豆の別荘で民泊をする場合は、ほぼこのケースに当たります。清掃やリネンの手配、現地駆けつけ、近隣からの苦情対応まで、責任の所在を契約前に確認しましょう。

伊豆は海・温泉・自然を生かせる一方、物件によって清掃スタッフの移動費、リネン費、温泉設備の維持費、車でのアクセスや駐車場の整備費が変わります。夏休みや連休は需要が高まりやすい反面、閑散期との差も考慮が必要です。

比較するときは売上だけでなく、OTA（Airbnbなどの予約サイト）の手数料、代行費、清掃費、水道光熱費、修繕費を差し引いた手残りで判断しましょう。収益は立地・物件・許認可・運営方法によって変動します。

伊豆で民泊運営代行会社を選ぶポイント

伊豆は首都圏から車や電車でアクセスしやすい一方、半島の南側や西側は移動に時間がかかります。そのため、都市部の民泊以上に「その住所まで実際に動けるか」が会社選びの重要なポイントです。

見積もり・面談で確認したい質問

• 物件住所まで清掃・緊急駆けつけに対応できるか
• 住宅宿泊管理業者として、法定の管理業務を受託できるか
• 料金は売上の何％か。OTA手数料・清掃費・リネン費は別途か
• 繁忙期と閑散期の価格調整や、予約サイトの運用を誰が担当するか
• 騒音、路上駐車、ごみ、設備故障の苦情にどう対応するか
• 月次報告に、売上だけでなく費用と改善提案が含まれるか

「運営代行」という表示だけで、住宅宿泊管理業者の登録や法定管理業務の受託範囲まで判断するのは避けましょう。登録番号と契約内容を必ず確認してください。

また、見積もりでは代行手数料率だけを比べるのではなく、同じ稼働日数・宿泊単価・清掃回数を前提に年間の手残りを比較することが大切です。手数料が低く見えても、清掃費やリネン費が別途かかると、最終的な手残りが逆転することもあります。

伊豆でおすすめの民泊運営代行会社5選

ここからは、静岡県・伊豆エリアで相談できる民泊運営代行会社を5社紹介します。全国対応型、地域密着型、清掃起点型など、タイプの異なる会社を選んでいます。対応範囲や料金は物件所在地と契約内容によって異なるため、最新情報は各社へ確認してください。

第1位

株式会社PQD

民泊からホテルまで一括支援する運営代行

• 完全代行
• 全国対応
• 清掃対応
• 許可申請サポート
• 旅館業対応

PQDは、民泊からホテルまで宿泊施設の運営管理を幅広く支援する完全代行の会社です。許可申請サポート、清掃、予約管理、ゲスト対応、緊急対応、売上管理、宣伝・マーケティングまでを一括で相談できます。許可申請は提携先の行政書士が対応します。

伊豆では「民泊新法で週末中心に営業するか、旅館業で通年営業するか」の判断が収益を大きく左右します。民泊とホテル・旅館業の両方の運営に対応しているため、制度選びの段階から開業後の運営まで同じ窓口で相談しやすい点が強みです。

料金形態は売上の約20%＋清掃料金で、対応エリアは全国です。初めて民泊を始めるオーナーや、東京など遠方に住みながら伊豆の別荘・空き家の運営をまとめて任せたいオーナーに向いています。

公式サイトを見る

まとめ｜物件の住所が決まったら規制確認と収益試算を

伊豆で民泊を始める際は、まず物件所在地に適用される静岡県条例の制限を確認しましょう。そのうえで、住宅宿泊事業と旅館業のどちらで進めるかを検討し、現地対応が可能な会社に同じ条件で収益シミュレーションを依頼すると比較しやすくなります。

今回紹介した5社は、それぞれ次のようなオーナーにおすすめです。

• PQD：許可申請から清掃・集客まで、民泊運営をまとめて任せたいオーナー
• Arrows Heart：別荘管理も含めて、地域事情に詳しい会社へ相談したいオーナー
• みんサポ：清掃品質を重視し、許認可申請から相談したいオーナー
• EXseed：ゲスト対応から価格調整、OTA掲載まで任せたいオーナー
• BizPato：必要な業務だけを選んで依頼したいオーナー

※制度・サービス内容は2026年9月29日時点で確認した情報です。開業判断前に所管窓口・各社の最新情報をご確認ください。