東京23㎡・1K民泊は再現できる？実際のPLで見る小型物件の収益性

民泊投資で候補に上がりやすい物件の一つが、都内の1Kやワンルームなどの小型物件です。

1Kやワンルームは、ファミリータイプや戸建てと比べて物件価格や家賃を抑えやすく、追加投資の候補として検討しやすい一方で、民泊運用においては収益性の判断が難しい物件タイプでもあります。

理由は、面積が限られる分、宿泊可能人数や宿泊単価に制約が出やすく、さらに清掃費・OTA手数料・サイトコントローラー費用・水道光熱費・ゴミ回収費などを差し引いた後の手残りが、想定よりも薄くなる可能性があるためです。

つまり、小型物件は「価格が抑えられるから始めやすい」反面、売上だけを見て判断すると、実際の収支とのズレが出やすい物件でもあります。

では、23㎡前後の1Kでも、民泊運用は成立するのでしょうか。

今回は、PQDが運用する東京23㎡・1K民泊の実例PLをもとに、小型物件の収益性と、候補物件で再現できるかを考えるポイントを整理します。

東京23㎡・1K民泊の実例PLを公開

まずは、今回取り上げる物件の概要を見ていきます。

項目	内容
物件エリア	渋谷区　幡ヶ谷駅徒歩10分
間取り	1K
平米数	23㎡
ベッド構成	ダブルベッド2台
年間売上	2024年：740万円/部屋、2025年：710万円/部屋
運用形態	PQD運用代行

今回の物件は、東京都内にある23㎡の1Kタイプです。

一般的に23㎡前後の1Kと聞くと、「民泊としては狭いのではないか」「宿泊人数が限られて単価が伸びにくいのではないか」と感じる方もいるかもしれません。

しかし、今回の物件では、ダブルベッドを2台設置することで、複数名での宿泊を想定しやすい設計になっています。

もちろん、面積に対して無理な定員設計を行うと、ゲスト満足度の低下やレビュー悪化につながる可能性があります。そのため、単純にベッド数を増やせばよいわけではありません。

重要なのは、物件の広さ・間取り・家具配置・宿泊体験のバランスを見ながら、どのようなゲストに、どのような滞在を提供するかを設計することです。

民泊運用では、売上を考える際に以下のような費用も発生します。

• 運営代行サービス料
• OTA手数料
• サイトコントローラー費用
• チェックインシステム費用
• Wi-Fi費用
• 水道光熱費
• ゴミ回収費
• 清掃費
• 消耗品費
• リネン関連費 など

そのため、年間売上だけを見て「収益性が高い」「投資対象として良さそう」と判断するのではなく、各種費用を差し引いた後にどれくらい手残りが残るかを見る必要があります。

このように、23㎡・1Kのような小型物件では、物件概要とPLをセットで確認することが重要です。

今回の事例をもとに、2024年の簡易PLを整理すると、以下の通りです。

2024年の簡易PL

項目	計算方法（税別）	年間金額（税別）
年間売上	–	7,400,000円
OTA手数料	売上の約15%	1,110,000円
PQD運営代行サービス料	売上の20%	1,480,000円
サイトコントローラー費用	6,000円/月	72,000円
チェックインシステム費用	5,500円/月	66,000円
水道光熱費	22,000円/月	264,000円
ゴミ回収費	23,000円/月	276,000円
消耗品費	2,500円/月	30,000円
Wi-Fi費用	6,000円/月	72,000円
駆けつけ費用	15,000円/年	15,000円
簡易手残り	売上 − 上記費用	4,015,000円
簡易手残り率	4,015,000円 ÷ 7,400,000円	約54.3%

今回の試算では、OTA手数料、運営代行サービス料、サイトコントローラー費用、チェックインシステム費用、水道光熱費、ゴミ回収費、消耗品費、Wi-Fi費用、駆けつけ費用を差し引いた後でも、2024年は約401.5万円の簡易手残りが残る計算になります。

もちろん、上記は把握できている主要費用をもとにした参考値です。実際の最終的な手残りは、物件取得費、家賃、ローン返済、税金、保険料、修繕費、その他管理費などによって変動します。

それでも、今回のPLを見ることで、23㎡・1Kのような小型物件であっても、営業日数、定員設計、売上水準、費用管理によっては、一定の手残りを残せる可能性があることが分かります。

23㎡でも収益化できる理由は「広さ」ではなく「定員設計」にある

23㎡というコンパクトな物件で民泊運用を検討する場合、最初に気になるのは「広さ」だと思います。

ただ、民泊において重要なのは、単純な広さだけではありません。

もちろん、広い物件の方が宿泊人数を確保しやすく、ファミリーやグループ需要を取り込みやすい側面はあります。一方で、小型物件でも、定員設計や見せ方によって収益化を検討できるケースがあります。

たとえば、同じ1Kでも、以下のような違いで収益性は変わります。

• 1名利用を想定した物件なのか
• 2名利用を想定した物件なのか
• 3〜4名利用まで想定できる物件なのか
• ベッド構成に無理がないか
• 荷物を置くスペースや動線が確保されているか
• 写真で部屋の魅力が伝わるか
• 宿泊単価に見合う滞在体験を提供できるか

今回の物件では、23㎡という限られた面積の中で、ダブルベッド2台を設置しています。

これにより、1名利用だけでなく、複数名での宿泊も想定しやすくなります。宿泊人数を確保できると、1泊あたりの単価を設計しやすくなり、収益性に影響します。

ただし、ここで大切なのは、単に「ベッドを増やす」ことではありません。

民泊では、宿泊人数を増やすほど、室内の快適性や導線、荷物スペース、清掃のしやすさ、ゲストの満足度にも影響が出ます。無理な定員設計をしてしまうと、予約は取れてもレビューが下がり、中長期的には稼働率や単価に悪影響が出る可能性があります。

そのため、小型物件では、収益性と宿泊体験のバランスを取ることが重要です。

23㎡でも収益化を検討できる理由は、単純に「狭くても民泊できるから」ではありません。

その物件の広さ・間取り・ベッド構成・ターゲット・写真の見せ方を踏まえて、限られた面積の中で適切な定員設計ができているからこそ、民泊運用の可能性が見えてきます。

このPLが再現できる物件と、再現しにくい物件の違い

今回の東京23㎡・1Kの事例は、小型物件でも条件次第で民泊運用を検討できることを示す一つの参考例です。

ただし、東京23㎡・1Kであれば、どの物件でも同じように収益化できるわけではありません。

同じ1Kでも、エリア、駅距離、定員設計、競合状況、固定費、清掃体制、周辺需要によって、PLの再現性は大きく変わります。

たとえば、再現しやすい物件と再現しにくい物件には、以下のような違いがあります。

再現しやすい物件	再現しにくい物件
駅・主要エリアへのアクセスが良い	予約理由を作りにくい
2名以上の利用を想定しやすい	定員が取りにくい
写真で魅力を伝えやすい	部屋の印象が弱い
固定費を売上で吸収できる	固定費が重くなりやすい
周辺競合と差別化できる	価格勝負になりやすい
清掃・ゴミ回収の運用が組みやすい	現地運用コストが読みにくい

小型物件では、エリアの需要が非常に重要です。

たとえば、駅から近い、主要エリアへのアクセスが良い、出張や短期滞在の需要がある、周辺にイベント施設や観光拠点があるといった条件があると、1Kでも予約理由を作りやすくなります。

一方で、アクセスや周辺需要が弱い場合、宿泊者がその物件を選ぶ理由を作りにくくなり、価格勝負になりやすくなります。

また、小型物件では固定費の重さにも注意が必要です。

サイトコントローラー費用、ゴミ回収費、水道光熱費、通信費などは、物件の広さに比例して大きく下がるとは限りません。つまり、23㎡の物件でも、40㎡の物件でも、一定の固定費が発生するケースがあります。

そのため、小型物件では、固定費を吸収できるだけの売上が見込めるかを確認する必要があります。

さらに、清掃やゴミ回収の運用が組みやすいかも重要です。

清掃費が高くなりすぎる、ゴミ回収の手配が難しい、現地対応のコストが読みにくいといった場合、売上が出ても手残りが減ってしまう可能性があります。

このように、今回のPLを自分の候補物件に当てはめる際には、単に「東京」「1K」「23㎡」という表面的な条件だけでなく、予約理由・定員設計・固定費・運用体制まで含めて見ることが大切です。

小型物件ほど、購入前に収支シミュレーションが重要

1Kやワンルームのような小型物件は、購入前や契約前に収支シミュレーションを行う重要性が高い物件タイプです。

なぜなら、小型物件は少しの前提差で手残りが大きく変わりやすいからです。

たとえば、以下のような前提が少し変わるだけでも、収支に影響が出ます。

• 想定稼働率
• 宿泊単価
• 宿泊可能人数
• 清掃費
• OTA手数料
• 水道光熱費
• ゴミ回収費
• サイトコントローラー費用
• 運営代行サービス料
• 物件取得費や家賃

小型物件では、宿泊単価を大きく上げにくいケースもあります。

そのため、売上見込みが少し下振れしたり、清掃費や固定費が想定より高くなったりすると、手残りが想定よりも薄くなる可能性があります。

また、物件価格や家賃だけを見て「この金額なら投資しやすい」と判断してしまうと、運用開始後に「思ったより費用が重い」「稼働率が想定ほど伸びない」「清掃費を差し引くと利益が残りにくい」といったズレが出ることもあります。

だからこそ、小型物件を検討する際には、購入前にざっくりでも収支シミュレーションを行うことが重要です。

特に確認したいのは、売上ではなく、費用を差し引いた後の手残りです。

年間売上が一定以上見込める場合でも、OTA手数料、運営代行費、清掃費、水道光熱費、ゴミ回収費などを差し引いた後に、どれくらい残るのかを確認する必要があります。

見た目の利回りと、実際の運用後の手残りは一致しないことがあります。

そのため、購入前に収支感を確認しておくことで、検討のズレを減らしやすくなります。

東京23㎡・1Kの実例を、自分の候補物件に当てはめるなら

今回の東京23㎡・1KのPLは、小型物件の収益性を考えるうえで参考になる事例です。

ただし、このPLはあくまで一つの事例です。

同じ1Kでも、エリア、駅距離、定員設計、固定費、条例、競合状況、清掃体制によって、収支は大きく変わります。

たとえば、同じ23㎡前後の1Kでも、以下のような違いで結果は変わります。

• 都心部か、都市近郊か
• 駅徒歩圏内か
• 2名以上の宿泊を想定できるか
• 周辺に宿泊需要があるか
• 競合物件と差別化できるか
• 清掃費やゴミ回収費がどれくらいかかるか
• 建物や自治体のルール上、民泊運用が可能か
• 価格調整やOTA掲載の運用体制を組めるか

つまり、この記事の事例を見ただけで、自分の候補物件が同じように収益化できるかを判断することはできません。

重要なのは、候補物件ごとに収支感を確認することです。

物件URLや想定家賃、購入価格、想定定員、周辺需要、費用項目などをもとに、ざっくりでも収支を見てみることで、その物件が民泊運用に向いているかを判断しやすくなります。

すべての資料が揃っていなくても、まずは大まかな条件から収支感を確認することは可能です。

「この物件は民泊向きなのか」
「23㎡前後でも手残りが残るのか」
「1Kでどれくらいの宿泊単価を狙えるのか」
「固定費を差し引くとどれくらい利益が残りそうか」

こうした疑問がある場合は、購入前や契約前の段階で、一度収支シミュレーションの考え方を確認しておくと安心です。

まとめ

気になる候補物件がある方は、PQDへご相談ください

PQDでは、民泊運用の観点から、候補物件の収支シミュレーションに関するご相談も可能です。

売上見込みだけでなく、OTA手数料、運営代行費、清掃費、水道光熱費、ゴミ回収費など、費用を差し引いた後の手残りまで含めて考えることで、物件選びの判断精度を高めやすくなります。

特に、1Kやワンルームなどの小型物件は、条件によって収支が変わりやすいため、購入前に収支感を確認しておくことが重要です。

相談は、必ずしも購入を前提としたものではありません。

• 「候補物件があるが、民泊運用に向いているか分からない」
• 「1Kでも収益化できるのか知りたい」
• 「物件価格や家賃に対して、手残りが合うのか確認したい」
• 「追加物件を検討しているが、収支感を見てから判断したい」
• 「民泊向きの物件を提案してほしい」

このような場合は、まずは検討の入口としてご相談いただけます。

気になる候補物件がある方や、小型物件での民泊運用を検討している方は、ぜひPQDへご相談ください。

東京23㎡・1Kのような小型物件でも、条件次第では民泊運用を検討できる可能性があります。

ただし、重要なのは「23㎡でも民泊ができる」という一般論ではありません。

その物件で、どのような定員設計ができるのか。
宿泊単価や稼働率はどれくらい見込めるのか。
清掃費やOTA手数料、固定費を差し引いた後に手残りが残るのか。
周辺需要や競合状況を踏まえて、予約理由を作れるのか。

こうした条件を見たうえで、自分の候補物件でも再現できるかを考えることが大切です。

小型物件は、投資額を抑えやすい一方で、少しの前提差で手残りが変わりやすい物件タイプです。

そのため、購入前や契約前に収支シミュレーションを行うことで、検討のズレを減らしやすくなります。

民泊運用をまとめて相談できる「PQD」とは

今回のPL事例を運用しているのは株式会社PQDです。民泊・ホテルの運営管理を幅広く支援する会社で、許可申請、清掃、予約管理、ゲスト対応、売上管理、宣伝・マーケティングまで一括で相談できるため、初めて民泊を始めるオーナーや、運営業務をまとめて任せたいオーナーに向いています。

• 🏠完全代行
• 📍全国対応
• 📅予約管理
• 💰売上管理
• 🔰初心者オーナー向け

項目	内容
会社名	株式会社PQD
所在地	東京都渋谷区恵比寿南1-17-15 VORT恵比寿VI 6F
サービスタイプ	完全代行
料金形態	売上の約20%＋清掃料金
対応エリア	全国
サービス内容	許可申請（提携先の行政書士対応）／清掃／運営（予約管理・ゲスト対応・緊急対応など）／売上管理／宣伝／マーケティング