都心部だけが正解ではない？湘南民泊の需要と実際のPLを公開

民泊運営を検討する際、都内や大宮などの都市部・都市近郊エリアを中心に考える方は多いです。

駅距離、交通利便性、出張需要、短期滞在需要などが見えやすく、投資判断をしやすいと感じる方も多いのではないでしょうか。

一方で、湘南のような海沿いの観光・レジャーエリアは、最初から候補に入っていないケースもあります。

「夏だけしか需要がなさそう」 「海沿い物件は管理が大変そう」 「繁忙期と閑散期の差が大きそう」 「津波などの災害リスクも気になる」

このような印象から、都心部の物件と比べて収支が読みにくいと感じる方もいるかもしれません。

しかし、湘南は夏の海水浴だけで成り立っているエリアではありません。

湘南の中でも、江の島・片瀬江ノ島周辺を含む藤沢市では、年間観光客数が2023年に約1,960万人、2024年に約2,040万人、2025年に約2,149万人と増加しており、2025年は観光客数・観光消費額ともに過去最高を更新しています。

また、特定の国・地域からの訪日需要に変動がある状況でも、実際に、PQDが湘南エリアで数多く運営する物件でも、現時点では大きな影響は見られていません。

冬季にも江の島・片瀬海岸エリアで「湘南の宝石」などのイルミネーションイベントが開催されており、2025-2026年は11月22日から2月28日まで実施されています。

また2026-2027年は12月1日から2月28日にて実施予定です

さらに、PQDの運用実績では、湘南エリアの物件はコロナ禍においても売上が大きく落ち込みきらず、事業として成り立つ水準を維持できていました。

これは、湘南がインバウンドや一時的な観光需要だけに依存しているエリアではなく、都心からの近距離旅行、週末滞在、家族旅行、カップル旅行、レジャー需要など、日本人需要を取り込みやすいエリアであることが背景にあると考えられます。

今回は、湘南エリアの民泊事例をもとに、湘南が追加投資先として検討余地がある理由と、実際のPLを見る際のポイントを整理します。

なお、本記事で取り上げる事例は、あくまで一つの運用実績です。湘南ならどの物件でも収益化できるという意味ではなく、エリア特性・物件条件・運用体制・費用構造を踏まえて判断することが重要です。

湘南民泊が追加投資先として注目できる理由

湘南は、都心部とは異なる宿泊需要を取り込める可能性があるエリアです。

都心部の民泊では、出張や短期滞在、駅近需要、インバウンド需要などが主な宿泊理由になりやすい一方で、湘南では「海」「観光」「週末旅行」「レジャー」「リフレッシュ滞在」といった、滞在そのものを目的にした需要を見込めます。

特に湘南周辺では、以下のような需要が考えられます。

海水浴やマリンレジャーを目的とした宿泊需要

鎌倉・江の島観光の拠点としての宿泊需要

都心から近い週末旅行・短期滞在需要

家族旅行・カップル旅行・グループ旅行

サーフィンなどのアクティビティ需要

ワーケーションや中長期滞在需要

日本人ゲストによる近距離旅行・国内旅行需要

インバウンド需要

湘南というと、どうしても夏の海水浴需要をイメージしやすいエリアです。

しかし、藤沢市の2025年観光客数を見ると、7〜9月が約821万人と最も多い一方で、1〜3月も約403万人、10〜12月も約494万人の来訪があります。

つまり、湘南は夏の需要が強いエリアでありながら、冬を含む夏以外の時期にも一定の来訪があるエリアといえます。

特に、江の島・片瀬海岸エリアでは冬季に「湘南の宝石」が開催されており、夏以外にも来訪理由を作りやすい点があります。

加えて、PQDの運用実績では、コロナ禍においても湘南エリアの物件は売上が大きく落ち込みきらず、事業として成り立つ水準を維持できていました。

インバウンド需要に大きく依存するエリアでは、感染症や国際情勢、為替などの影響を受けやすい一方で、湘南は都心からの近距離旅行や週末滞在、家族旅行、カップル旅行、レジャー需要など、国内ゲストの利用を取り込みやすい特徴があります。

また、湘南エリアでは国内需要に加えて、訪日外国人による観光需要も一定程度見込めます。藤沢市は、2025年の年間観光客数が過去最高を更新した要因の一つとして、国全体の訪日外国人観光客数が増加傾向だったことを挙げています。江の島・鎌倉周辺は外国人観光客にとっても認知されやすい観光地であり、国内ゲストに加えて、訪日外国人の観光需要を取り込める可能性があります。

ただし、湘南の強みはインバウンド需要だけに依存しない点です。仮に特定の国・地域からの訪日需要が変動した場合でも、都心からの近距離旅行や週末滞在などの日本人需要を取り込みやすいため、需要を分散しやすいエリアといえます。

また、藤沢市の旅館業法に基づく許可施設一覧では、2026年6月末時点で120件の施設が掲載されています。

藤沢市の2025年観光客数約2,149万人をもとに単純計算すると、年間観光客数÷旅館業許可施設数は約17.9万人/施設となります。

一方、東京都全体では、2025年の訪都旅行者数が約5億862万人、旅館等施設数が7,122施設とされており、単純計算では約7.1万人/施設となります。

もちろん、これは日帰り客も含む観光客数・旅行者数を旅館業系施設数で割った参考値であり、宿泊需要そのものを厳密に示すものではありません。

ただ、藤沢市・江の島周辺のように来訪者規模が大きい一方で、宿泊供給が限られている可能性を考えるうえでは、一つの補助データになります。

湘南は、都心部のようにビジネス利用や駅近需要だけで見るエリアではありません。観光・レジャー・週末滞在・国内需要を取り込める点に、都心部とは違う勝ち筋があります。

今回取り上げる湘南民泊の物件概要

今回取り上げるのは、湘南エリアにあるマンションタイプの民泊物件です。

※マクロデータです。 弊社の運営代行及び市場の実績をもとにしている物件を参考にしています。 今回の物件は、片瀬江ノ島駅から徒歩7分程度の場所にある、25㎡のマンションタイプです。

都心部の1Kやワンルームと近い広さでありながら、湘南エリアでは「海」「観光」「週末滞在」「レジャー」といった、都市部とは異なる宿泊理由を作れる点が特徴です。

また、今回の物件はサウナ付きであるため、単に寝る場所としてだけでなく、滞在体験そのものを訴求しやすい物件です。

民泊運用では、同じ面積・同じ間取りでも、エリアや設備、写真の見せ方、ターゲット設計によって収益性が変わることがあります。

特に湘南のような観光・レジャーエリアでは、駅距離だけでなく、海や観光地へのアクセス、滞在体験、複数名利用のしやすさ、国内需要を取り込めるかどうかが重要になります。

湘南民泊の実際のPLを公開

今回の物件では、売上が月平均46万円程度となっています。

年間換算すると、単純計算で約552万円の売上です。

ただし、民泊運用では売上がそのままオーナー様の利益になるわけではありません。

OTA手数料、運営代行サービス料、サイトコントローラー費用、チェックインシステム費用、水道光熱費、ゴミ回収費、消耗品費、Wi-Fi費用、駆けつけ費用、清掃費など、運用に必要な費用が発生します。

特に湘南のような海沿いエリアでは、通常の都市部物件とは異なる管理コストも考慮する必要があります。

たとえば、海に近い物件では、砂汚れによる清掃負担、屋外設備の管理、塩害による設備劣化、駐車場や外構のメンテナンスなどが発生する可能性があります。

今回の主要費用をもとに、簡易的なPLを整理すると以下の通りです。

※清掃費は1回あたり6,600円。平均宿泊日数を2泊、月間稼働率を80%と仮定すると、月24泊程度となるため、月12回の清掃を想定しています。

今回の簡易手残りは年間約184.3万円、月あたりに換算すると約15.4万円となります。

同じ部屋を普通に貸した場合の想定家賃は月6.8万円（【参考：PQD調べ】）であり、月あたりの簡易手残りは想定家賃の約2.3倍となります。

また、最終的な手残りを確認するには、各種運用費用を差し引いた後の金額を見る必要があります。

特に、湘南のような海沿いエリアでは、需要がある一方で、清掃費、設備管理費、塩害対策、現地対応費などが収支に影響する可能性があります。

そのため、年間売上だけで判断するのではなく、費用差引後にどれくらい手残りが残るかを確認することが重要です。

湘南は「夏だけ」ではなく、年間需要で見る必要がある

湘南は、夏の海水浴需要が強いエリアです。

実際に、藤沢市の2025年観光客数を見ると、7〜9月は約821万人と、年間の中でも特に来訪が多い時期です。

一方で、湘南を「夏だけのエリア」と決めつけるのは早いかもしれません。

同じく藤沢市の2025年観光客数では、1〜3月が約403万人、10〜12月が約494万人となっており、夏以外の時期にも一定の来訪があります。

特に冬季には、江の島・片瀬海岸エリアで「湘南の宝石」などのイベントが開催されています。2025-2026年は11月22日から2月28日まで実施され、冬でも来訪理由を作れるイベントとして機能しています。

また、湘南には、海水浴以外にも、鎌倉・江の島観光、サーフィン、週末旅行、ワーケーション、カップル旅行、家族旅行など、季節に左右されにくい需要もあります。

そのため、湘南の民泊運用では、夏の繁忙期だけでなく、年間を通じてどのような需要を取り込めるかを見ることが重要です。

都心部のように毎月同じような稼働を狙うのではなく、夏の繁忙期、春秋の観光需要、冬季イベント、週末需要を含めて、年間PLで判断する必要があります。

湘南で手残りを残すには、都市部とは違う運用設計が必要

湘南で民泊運用を行う場合、都心部の1Kやワンルームと同じ考え方だけでは収支を判断しにくいです。

都心部では、駅距離、出張需要、短期滞在、インバウンド需要、周辺施設へのアクセスなどが重視されやすい傾向があります。

一方で、湘南では「なぜ湘南に泊まるのか」という宿泊理由を作ることが重要です。

たとえば、以下のような要素は、湘南民泊における選ばれる理由になり得ます。

海や観光地へのアクセス

家族・カップル・グループで滞在しやすい間取り

サウナなど、滞在体験を高める設備

海沿いらしさが伝わる写真

鎌倉・江の島観光の拠点としての使いやすさ

ワーケーションや中長期滞在に対応できる設備

週末旅行・国内旅行の目的地としての使いやすさ

また、湘南では日本人需要を取り込みやすいことも重要です。

都心部の一部エリアでは、インバウンド需要に大きく依存するケースがあります。一方で、湘南は国内の週末旅行、家族旅行、カップル旅行、レジャー需要を取り込みやすく、外部環境の変化に対して需要を分散しやすい可能性があります。

実際に、PQDの運用実績では、コロナ禍においても湘南エリアの物件は売上が大きく落ち込みきらず、事業として成り立つ水準を維持できていました。

これは、湘南が外国人観光客だけでなく、日本人需要や近距離旅行需要を取り込めるエリアであることを示す一つの材料です。

ただし、運用面では注意も必要です。

海沿い物件では、砂汚れによる清掃負担、塩害による設備劣化、屋外設備の管理、近隣配慮、ゴミ回収、設備トラブル対応など、都市部とは異なる運用コストが発生する可能性があります。

そのため、湘南で手残りを残すには、「湘南だから人気がある」で終わらせるのではなく、湘南の需要に合わせた運用設計と、管理コストを含めたPL設計が必要です。

湘南民泊が向いている物件と、向いていない物件の違い

湘南エリアであれば、どの物件でも民泊に向いているわけではありません。

需要があるエリアでも、その需要を物件ごとに取り込めるかどうかは、立地、間取り、設備、定員、管理体制、価格設定によって変わります。

たとえば、湘南民泊が向いている物件と、伸び悩みやすい物件には以下のような違いがあります。

藤沢市では、津波ハザードマップや地域ごとの津波避難マップが公開されており、津波ハザードマップについては、神奈川県が想定した最も厳しい条件に基づき作成していると説明されています。

そのため、湘南で民泊を検討する際は、収益性だけでなく、災害リスクや避難導線、建物条件も含めて確認することが重要です。

一方で、津波リスクがあるから湘南を一律で候補から外す必要があるわけではありません。

重要なのは、リスクを把握したうえで、物件ごとに収支・安全性・運用体制を確認することです。

都心部だけでなく、湘南を候補に入れるなら何を見るべきか

今回の湘南民泊の事例は、都心部以外を検討するうえで参考になる一例です。

ただし、湘南エリアの物件であれば、どの物件でも同じように収益化できるわけではありません。

同じ湘南エリアでも、以下のような条件によって収支は変わります。

海や観光地へのアクセス

駅からの距離

定員設計

サウナなど、滞在体験を訴求できる設備

家族・グループ利用への対応

夏以外の予約理由を作れるか

日本人需要・週末需要を取り込めるか

清掃・ゴミ回収・現地対応の体制

塩害や設備劣化への対応

津波ハザードや避難導線

競合物件との差別化

年間売上と費用差引後の手残り

都心部と湘南では、見るべきポイントが異なります。

都心部では、駅距離や出張需要、短期滞在需要、インバウンド需要が重要になりやすい一方で、湘南では、観光需要、海沿いの滞在体験、週末需要、国内需要、季節変動、管理体制が重要になります。

また、湘南は観光客数が伸びているエリアですが、観光客数が多いからといって、すべての物件で収支が合うわけではありません。

重要なのは、自分の候補物件が、湘南の需要を取り込める条件を持っているかどうかです。

物件URLや簡単な条件があれば、ざっくりと収支感を確認しやすくなります。

「湘南エリアも追加投資先として検討してよいのか」 「都心部以外でも、自分の投資条件に合う物件はあるのか」 「海沿い物件の管理コストを含めても手残りが残るのか」 「津波リスクなども踏まえて、どの物件なら検討しやすいのか」

このような疑問がある場合は、購入前や契約前の段階で収支感を整理しておくことが重要です。

湘南エリアでの民泊運用に興味がある方は、PQDへご相談ください

PQDでは、民泊運用の観点から、候補物件の収支シミュレーションに関するご相談も可能です。

都心部だけでなく、湘南のような海沿い観光地・レジャーエリアについても、売上見込みだけでなく、費用差引後の手残りまで含めて検討できます。

候補物件がある場合は、物件URLや簡単な条件をもとに、収支感を確認することができます。

また、まだ具体的な候補物件がない場合でも、都心部以外の追加投資先として湘南が自分の投資条件に合うか、エリアや物件タイプの考え方から相談することも可能です。

相談は、必ずしも購入を前提としたものではありません。

「都心部以外の追加投資先も検討したい」 「湘南エリアが民泊投資の候補になるのか知りたい」 「海沿い物件でも手残りが残るのか確認したい」 「観光需要や日本人需要を取り込める物件を見てみたい」 「津波リスクや管理コストも含めて判断したい」 「民泊向きの物件を提案してほしい」

このような方は、まずは検討の入口としてご相談いただけます。

気になる候補物件がある方や、都心部以外の追加投資先として湘南を検討してみたい方は、ぜひPQDへご相談ください。

まとめ

民泊の投資先は、都心部だけとは限りません。

湘南は、海水浴・観光・週末旅行・レジャー・ワーケーションなど、都心部とは違う需要を見込める可能性があるエリアです。

藤沢市の年間観光客数は2023年に約1,960万人、2024年に約2,040万人、2025年に約2,149万人と増加しており、2025年は観光客数・観光消費額ともに過去最高を更新しています。

また、湘南は夏だけのエリアではありません。冬季にも江の島・片瀬海岸エリアで「湘南の宝石」などのイベントが開催されており、年間を通じて来訪理由を作りやすいエリアです。

さらに、PQDの運用実績では、湘南エリアの物件はコロナ禍においても売上が大きく落ち込みきらず、事業として成り立つ水準を維持できていました。

これは、湘南がインバウンド需要だけでなく、日本人による週末旅行・家族旅行・カップル旅行・レジャー需要を取り込みやすいエリアであることを示す一つの材料です。

藤沢市の2025年観光客数を、2026年6月末時点の旅館業許可施設数120件で割ると、単純計算で約17.9万人/施設となります。一方、東京都全体では約7.1万人/施設です。これは日帰り客も含む観光客数・旅行者数をもとにした参考値であり、宿泊需要そのものを厳密に示すものではありませんが、来訪者規模に対して宿泊供給が限られている可能性を考えるうえで、一つの補助データになります。

一方で、湘南には海沿い特有の管理コストや、津波リスクなどもあります。

重要なのは、「湘南なら必ず狙い目」と判断することではありません。

観光客数、日本人需要、冬季イベント、宿泊供給、管理コスト、津波リスク、そして実際のPLを踏まえたうえで、自分の投資条件でも収支が合うかを確認することです。

都心部中心で追加投資先を探していた方も、湘南のような海沿い観光地・レジャーエリアを選択肢に入れることで、投資先の幅を広げられる可能性があります。

湘南エリアでの民泊運用や、都心部以外の投資先に興味がある方は、まずはPQDへご相談ください。

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