2024年8月12日 by PQD運営

東京都大田区は羽田空港があるため、外国人観光客が多く訪れます。

空港に近い場所や観光地へのアクセスが良い場所での民泊運営を検討している方にとって、好立地といえるでしょう。

民泊には旅館業法に基づく「簡易宿所」、国家戦略特別区域法に基づく「特区民泊」、住宅宿泊事業法に基づく「民泊新法の民泊」の3種類ありますが、

そのうち「特区民泊」は可能エリアが限定されており、東京都大田区は認められている数少ない地域のうちの一つです。

今回は大田区で特区民泊を始める方法や民泊新法・旅館業法との違い、注意点について詳しく解説します。

特区民泊とは

特区民泊は東京都大田区や大阪などの一定地域で実施されている制度で、正式な名称は「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といいます。

以前は宿泊期間が1ヶ月未満の場合は旅館業法が適用され、旅館業法に基づく許可申請や様々な義務が求められていましたが、特区民泊の認定を受けることで、この旅館業法の適用が除外されて観光やビジネスの宿泊ニーズに対応した新たな宿泊施設を提供することが可能になりました。

2016年に全国で初めて東京都大田区がこの制度の取組みを開始しました。

特区民泊が可能な地域　※令和6年7月現在

• 東京都大田区
• 千葉県千葉市
• 新潟県新潟市
• 大阪府
• 大阪市
• 八尾市
• 寝屋川市
• 北九州市

出典：内閣府｜国家戦略特区

国家戦略特区に指定されている地域であっても、全ての特区で民泊条例を制定できるわけではなく、民泊条例が制定できる国家戦略特区であっても、全てが民泊条例を制定しているわけではありません。

各自治体の条例等の状況については「民泊制度ポータルサイト（各自治体の窓口案内）」で確認できます。

宿泊施設の利用対象者

正式名称をみると、外国人しか宿泊出来ないという印象を持たれる方も多いと思いますが、実際は日本人でも宿泊が可能です。

国家戦略特別区域法第13条は、外国人旅客の滞在に適した「施設」を一定期間以上使用させる事業と規定しており、事業で用いる「施設」が外国人旅客の滞在に適したものであることを求めているものの、施設の「利用者」については何ら規定を設けておりません。

特区民泊の施設は「外国人旅客の滞在に適した施設」であって、それを利用する人は外国人でも日本人でも構わないということになります。

【内閣府のホームページより】

本特例の対象施設は、制度上、日本人でも外国人でも利用できるものですが、最近、対象施設の利用者が外国人に制限されているかのような誤解が広がっており、制度の正確な理解の確保と本制度の円滑な活用促進に支障が生じることとならないか懸念しております。

国家戦略特別区域法第13条は、外国人旅客の滞在に適した「施設」を一定期間以上使用させる事業と規定しており、事業で用いる「施設」が外国人旅客の滞在に適したものであることを求めているものの、施設の「利用者」については何ら規定を設けておりません。

出典：内閣府｜国家戦略特区

旅館業法や民泊新法との違い

以下の表は特区民泊と、旅館業や住宅宿泊事業との違いを比較したものです。

特区民泊には営業日数の最低宿泊数が2泊3日以上と定められており、1泊のみの宿泊は不可となってますが、住宅宿泊事業のように年間の営業日数の上限がなく年間を通じてフルに稼働できます。

また、地域の条例によって異なりますが、旅館業では営業できない住居専用地域での運営も可能となっています。

大田区で特区民泊を始める方法

大田区で特区民泊を始めるには、いくつかの手続きが必要です。

ここでは、特区民泊を取得するために必要な手続きや書類の提出について解説します。

※2024年7月時点の情報です。

※必ず大田区のホームページで最新情報を確認しましょう。

参考：大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の申請手続きについて

特区民泊の認定要件

特区民泊を取得するためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 国家戦略特別区域の範囲内であること
• 一居室の床面積が25㎡以上であること
• 宿泊者名簿を設置し、滞在者の情報の記録ができること
• 周辺住民に対し適切な説明がされていること
• 地域住民からの苦情・問い合わせに適切かつ迅速に処理が行われること

これらの要件を満たすことができれば、特区民泊の認定申請を行うことができます。

認定申請の手続き

特区民泊の認定申請には、以下の手続きの流れを進める必要があります。

• 保険所・消防署との事前相談
• 近隣住民への周知文書の作成
• 認定申請と申請手数料の納付
• 書類審査と現地調査
• 認定書の交付

これらの手続きが完了すれば、大田区で特区民泊の運営が始められます。

大田区で特区民泊を成功させるコツ

大田区で特区民泊を成功させるためのコツを紹介します。

好立地の選択

特区民泊を成功させるためには、交通の便が良い立地や観光スポットから近い立地を選ぶことが重要です。

大田区といえば羽田空港がある場所です。外国人観光客が多く訪れる羽田空港に近い場所は一番おすすめと言えます。

また、観光スポットから近い場所やたくさんの路線が乗り入れている主要駅付近の物件を選ぶことで、アクセスしやすく、利用者に喜ばれるでしょう。

独自のサービス

他の特区民泊施設と差別化を図るためには、独自のサービスが重要です。

専任のコンシェルジュや清掃スタッフの配置、無料Wi-Fiやアメニティの充実、ユニークな内装や設備など、サービスの質を向上させる取り組みが求められます。

多言語への対応

特区民泊では、外国人観光客に対するサービスが特に重視されています。

多言語に対応できるスタッフの配置や、ガイドブックなどの資料を多言語で用意することで、満足度が上がります。

また滞在中の楽しみ方を案内するだけでなく、緊急時やトラブルが発生した際にも多言語対応できるスタッフが常駐していると安心感を与えることができます。

大田区で特区民泊を運営する際の注意点

ここでは、特区民泊の注意点について解説します。

賃貸物件の場合は規約に注意

賃貸物件で民泊を始める方は「賃貸借契約書」と「マンション管理規約」の2点に注意が必要です。

①賃貸借契約書

• 「民泊可能」と記載されている場合

賃貸借契約書に「民泊可能」と記載されている場合、申請時に賃貸借契約書の写しを提出するだけで問題ありません。

• 「民泊可能」とも「民泊不可」とも記載が無い場合

賃貸借契約書に「民泊可能」とも「民泊不可」とも記載が無い場合は、賃貸借契約書に加えて、所有者（貸主）が民泊の使用を許可する旨を明記した「使用承諾書」が必要になります。

• 「民泊不可」と記載されている場合

民泊施設として認定されません。

②マンション管理規約

• 「民泊可能」とも「民泊不可」とも記載が無い場合

マンション管理規約には、通常「専ら住宅として使用」という文言が書かれています。

旅館業法の簡易宿所の許可では、この文言をどのように解釈するかで議論がありました。

大阪市の特区民泊では、この表現は可能とも不可とも記載されていないとみなしているため、「専ら住宅として使用」と規約に書かれている場合、管理組合から民泊としての使用承諾書をもらえれば、特区民泊の認定申請は可能となります。

• 使用承諾書がもらえない場合や管理規約に「民泊不可」と明記されている場合

民泊の営業は出来ません。

近隣住民への説明が必須

特区民泊の認定を申請する際は、トラブル防止のため事前に近隣住民への説明をする必要があります。

※2024年7月時点の情報です。

※必ず大田区のホームページで最新情報を確認しましょう。

参考：近隣住民へ事業計画の説明・周知を行う場合の範囲の図説〈特区民泊・住宅宿泊事業〉

■説明・周知の対象となる近隣住民

• 事業を行おうとする施設がある建物に他の施設が存する場合、その施設の使用者すべて
• 事業を行おうとする施設がある建物の敷地の境界線に接する敷地に存する建物の使用者
• 事業を行おうとする施設がある建物
• 事業を行おうとする施設がある建物の敷地の境界線から道路、公園等の施設を挟んで隣接する
• 建物の敷地の境界線までの水平距離が原則として10メートル以下である建物の使用者
• 私道を共有する等の生活圏を密にする範囲の敷地に存する建物の使用者
• 事業を行おうとする施設が区分所有建物である場合、管理を主体として実施している団体（管理組合、管理会社等）

■近隣住民へ説明・周知する内容

• 事業を営もうとする者の氏名（法人にあっては、その名称及び代表者の氏名）
• 事業を営もうとする住宅の所在地（部屋番号まで）、施設の名称（特区民泊の場合のみ）
• 近隣住民からの苦情及び問合せを受けるための連絡先（担当者名、所在地及び電話番号）
• 廃棄物の処理方法（事業系廃棄物としての処理方法）
• 火災等の緊急事態が生じた場合の対応方法
• 当該書面に関する問合せ先の名称、連絡先（ウと異なる場合）
• 意見の申出期間
• 近隣住民に理解しやすい表現を用いた事業の内容

■説明方法

説明会の開催又は戸別訪問など、近隣住民に対面して書面により説明を行うよう努める

説明書面をA3判以上の大きさで施設の設置予定地の近隣住民から見やすい場所に掲示する

まとめ

大田区の特区民泊の要件や、旅館業法・民泊新法との違い、成功のコツについて開設しましたがいかがでしたでしょうか。

特区民泊をおすすめする1番の理由は営業日数の制限がないことですが、他にも民泊がうまくいかなかった時にアパート等の一般住宅に転用しやすいというメリットや旅館業法よりも許可がというメリットがあります。

ただ、新たに建築から行う場合は旅館業法の簡易宿所にしたほうが一番登録できる宿泊サイト数が多いというメリットもあります。

既にあるアパートや戸建てを民泊として運用するのか、新たに建築するのかによっても最適な業態は変わってくるため、慎重に検討しましょう。