2024年5月24日 by PQD運営

民泊は、一般住宅を使って誰でも始められる宿泊サービスですが、必要コストや売上見込みなどあらかじめ綿密な収支シミュレーションを行っておかないと、開業したものの赤字になってしまう可能性があります。
今回は民泊経営を始める前にどういった準備が必要か、収支シミュレーションを中心にまとめました。
こちらの記事を参考に収益を上げることを意識した運営を心がけてみましょう！

STEP1.必要経費の計算

まずは経営に必要な経費を洗い出しましょう。
民泊経営には物件購入費用だけでなく、家具家電、消防設備、清掃用品、リネン品、消耗品など以下のように多くの初期費用・ランニングコストがかかります。

①初期費用

• 賃貸料又は物件購入費用
• 消防設備
• 家具家電・備品
• リネン・清掃設備
• 開業許可申請代行費用

■賃貸料又は物件購入費用

まず、民泊を提供するための施設を用意する必要があります。
賃貸で物件を用意する場合、敷金・礼金・初回の賃料など100万円前後が初期費用として必要です。

■消防設備

民泊の届出には以下の消防設備の設置が必要となり、かかる費用は一般的に20〜30万円程度です。

• 非常灯
• 火災報知器
• 避難誘導灯
• 消化器

■家具家電・備品

民泊に必要な最低限の家具家電を揃えるだけでも30〜40万円程度は必要になります。
以下の家具家電は最低限揃えておきましょう。

• ベッド・寝具
• ソファ
• ダイニングテーブルとイス
• 収納
• カーテン・カーテンレース
• 冷蔵庫
• 洗濯機
• テレビ
• 炊飯器
• 電子レンジ
• ヘアドライヤー
• 掃除機
• ライト
• ゴミ箱・ごみ袋
• 予備の電球

■リネン・清掃設備

リネン類は3万円程度、清掃設備は2万円程度かかります。
シーツや布団カバーなどのリネンや掃除機などの清掃設備も民泊運営には必要です。
掃除道具は清掃会社によっては用意が不要な場合もありますので良く確認しましょう。

■開業許可申請代行費用

また、民泊経営は申請が必要です。手間や時間を考慮して、業者に代行を依頼する場合、代行費用が20〜40万円程度かかります。

②ランニングコスト

• 水道光熱費
• 消耗品
• インターネット
• 管理費

■水道光熱費

民泊施設を利用する際の水道代・ガス代などがかかります。
規模によって異なりますが、月5,000円〜2万円程度はかかるでしょう。

■消耗品

以下のようなアメニティ類に費用がかかります。

• シャンプー
• コンディショナー
• ボディソープ
• ブラシ
• 剃刀

種類やどこまで揃えるかにもよりますが、月5,000円〜1万円程度はかかります。

■インターネット

Wi-Fiを提供する場合は接続費用がかかります。
宿泊施設の規模にもよりますが、月5,000円前後が目安となります。

■管理費

民泊施設の管理を代行業者に依頼した時に発生する費用です。
宿泊料の15〜20％程度が相場となりますが、代行業者によって違いがあるため調査が必要です。

当然売上が経費を上回らなければ利益が発生しないため、実際に民泊を始める前に細かな費用を計算して収支シミュレーションをしておくことが非常に大切です。

STEP2.売上の見込計算

売上の見込みについては正確に予想することが難しいですが、ある程度現実的な売上を設定して収支シミュレーションをすることが大切です。
まずは、「ゲスト1人当たりの単価」、「民泊施設の収容人数」、「稼働率」の3つを算出しましょう。

①ゲスト1人当たりの単価

単価の相場はエリアや施設のグレードによっても異なります。
検討している物件の近くのエリアで、似たようなグレードの施設をいくつか探し、宿泊料金からゲストの単価平均を調べましょう。

②民泊施設の収容人数

民泊施設の収容人数は、最大で何人まで宿泊させることができるかですが、
基本的にはベッドの数が収容人数であると考えられます。
検討している物件の間取りを確認し、ベットが何台入るのかシミュレーションしましょう。

③稼働率

稼働率は、収容人数のうち約何割が利用されるかです。
実際の利用客室数を利用可能なすべての客室数で割ることによって算出することができます。
ゲスト単価と同様、エリアや施設のグレードによっても異なるため、似たようなエリアとグレードの施設をいくつか探し、空き状況からおおよその稼働率を調べましょう。

「ゲスト1人当たりの単価」と「稼働率」を算出したら、掛け合わせることによって1日あたりの売上予想を求めることができます。
また、「月の稼働日数」を掛け合わせて月間売上予測も立てておきましょう。

■１日あたりの売上

「ゲスト1人当たりの単価」×「稼働率」

■月間売上

「１日あたりの売上」×「月の稼働日数」

STEP3.繁忙期と閑散期を考慮

民泊では多くの人が宿泊する繁忙期と、あまり利用されない閑散期があります。
繁忙期と閑散期によって売上が大幅に上下するため、あらかじめ考慮しておくことが大切です。

基本的に繁忙期とされているのは、年末年始やゴールデンウィーク、夏休みなどです。 
民泊に宿泊するのは外国人も多いため、その点にも気をつけましょう。例えば中国では春節という旧正月の大型連休が2月15日〜21日にあります。
中国だけでなく韓国や香港といった国もだいたいこの時期が旧正月となっていて、民泊の利用者が増える可能性があります。 

繁忙期と閑散期でそれぞれ別に収支をシミュレーションを行い、それらを合わせて考えることで、年間の収支を正確にシミュレーションできます。 

STEP4.適切な宿泊料金の設定

宿泊料金の設定には以下2つのポイントを押さえる必要があります。

①原価から逆算して価格設定

STEP1.で算出した必要経費から目標利益率や予約数を考慮して宿泊料金を逆算しましょう。収益を確保しつつ、必要な投資や経費もカバーできるため、適切な料金設定につながる確率が高くなります。
原価をできる限り正確に算出することがポイントです。

②競合価格を参考に価格設定

STEP2.で調べた同じエリアやグレードの施設の価格を参考に設定しましょう。
このアプローチでは、市場相場に合わせて価格を決定し、ゲストが選びやすい料金帯を提供することができます。
競合だけを追うのではなく、自らの宿泊施設の特徴や付加価値を考慮して差別化を図ることも大切です。
価格設定は一度決めたら変えられないものではないため、市場トレンドや需要変動を常に監視し、柔軟な価格調整を行う必要があります。

収益を最適化しつつゲストの満足度を確保できるよう、稼働しながらでも常に最適な料金設定を模索しましょう。

まとめ

この記事では、民泊経営を始める前に必要な収支シミュレーションの方法を解説しました。
民泊で収益をあげるためには、必要経費の削減や競合物件の市場調査、適切な価格設定が必要です。

株式会社PQDでも専門分野のプロがしっかりと市場調査を行い、オーナー様の収益を考えた最適な価格設定や収支シミュレーションのご提案を行っております。
料金形態も内容に合わせて柔軟に対応していますので検討中の方は是非一度お問い合わせください。