副業で民泊は儲かる？収益モデルと稼ぐためのポイント
近年、副業として民泊を始める人が増えています。特に空き物件を活用できる点や、インバウンド需要の高まりが後押しし、多くの人が収益を得ています。しかし、民泊でしっかりと利益を出すためには、運営のコツや市場の動向を理解することが重要です。
本記事では、副業で民泊を始めるメリットや、運営するための基本ステップについて詳しく解説します。これから民泊を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
副業で民泊を始めるメリットとは？
民泊を副業として始めることには、多くのメリットがあります。空き物件を活用できる点や、少ない労力で収益を得られる点が特に魅力です。さらに、インバウンド需要の拡大も追い風となり、本業と両立しやすいというメリットもあります。
空き物件を有効活用できる
民泊は、自宅の空き部屋や使っていない物件を収益化する手段として非常に有効です。特に、地方や観光地では宿泊施設が不足しているケースもあり、需要が高いことが多いです。
また、相続したものの使い道がない空き家や、転勤などで一時的に使わなくなった物件なども民泊として活用できます。通常の賃貸よりも高い収益を得られる可能性があるため、遊休資産を有効に使いたい方にとって魅力的な選択肢です。
少ない労力で収益を得られる
民泊は、基本的に短期間の貸し出しがメインとなるため、賃貸と異なり長期契約のトラブルが少ないという特徴があります。また、一度運営の仕組みを整えてしまえば、比較的少ない手間で安定した収益を得ることが可能です。
清掃や管理業務を外注すれば、自分の労力を大幅に削減できます。そのため、本業を持ちながらでも無理なく運営できる点が、民泊を副業に選ぶメリットのひとつとなっています。
インバウンド需要の拡大が追い風
近年、訪日外国人観光客の増加により、民泊の需要が高まっています。特に、ホテルが満室になりやすい繁忙期や、地方の観光地では民泊のニーズが大きくなっています。
外国人旅行者は、ホテルよりもリーズナブルで現地の生活を体験できる民泊を好む傾向があります。そのため、適切なターゲットに向けた運営を行えば、安定した集客が期待できます。
本業と両立しやすい
副業で民泊を始める場合、適切な管理体制を整えれば、本業と両立することが可能です。特に、オンラインの民泊サイトを利用すれば、予約管理やチェックイン・チェックアウトの手続きを自動化できるため、手間を省けます。
また、清掃業務や鍵の受け渡しを外部業者に委託することで、さらに負担を軽減できます。そのため、会社員や個人事業主でも副業として民泊を運営しやすい環境が整っています。
副業で民泊を運営するための基本ステップ
民泊を成功させるためには、事前の準備が重要です。市場調査や物件選び、許可取得、集客、運営・管理の各ステップをしっかりと行うことで、安定した収益を確保できます。
市場調査を行う
民泊を始める前に、まずは市場調査を行いましょう。ターゲットとなる旅行者のニーズや、競合となる民泊施設の状況を把握することが重要です。
例えば、都市部ではビジネス利用や観光客向けの民泊が求められる一方、地方では家族向けの一軒家タイプの需要が高いことがあります。自分の運営したい地域の傾向を調査し、最適な戦略を立てることが成功のカギとなります。
物件を選定する
次に、運営する物件を選びます。すでに所有している物件を活用する場合もありますが、新しく物件を取得する場合は立地や設備をしっかりと確認しましょう。
民泊に適した物件を選ぶポイントとして、以下の点が挙げられます。
- 観光地や駅からのアクセスが良い
- 周辺に飲食店や観光スポットがある
- 治安が良く、旅行者が安心して泊まれる環境
- 住宅街での運営が可能か（条例や規制を確認）
これらの要素を考慮しながら、収益性の高い物件を選ぶことが重要です。
民泊運営の許可を取得する
日本では、民泊を運営するためには「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」などの法的な規制に従う必要があります。許可を取得しないまま運営すると、罰則を受ける可能性があるため、事前にしっかりと確認しましょう。
一般的に、民泊の許可を取得する際には以下の手続きが必要です。
- 自治体への届出（住宅宿泊事業法に基づく届出）
- 消防設備の設置（火災報知機や消火器の設置が必要）
- 近隣住民への説明や同意の取得
地域によっては、独自の条例で規制が強化されている場合もあるため、事前に確認しておくことが大切です。
民泊サイトに登録し集客を開始する
民泊の運営を始めるには、Airbnbや楽天LIFULL STAYなどの民泊サイトに登録し、集客を行います。これらのプラットフォームを利用することで、多くの旅行者に対して物件をアピールできます。
登録の際には、魅力的な写真や詳細な説明文を掲載し、旅行者が予約したくなるようなページを作成することが重要です。また、価格設定も競合と比較しながら適切に行いましょう。
運営・管理を行う
民泊を運営する上で、ゲストとのコミュニケーションや清掃、備品の補充などの管理業務が必要になります。これらの作業を効率的に行うことで、ゲストの満足度を高め、リピーターを増やせます。
また、口コミやレビューの評価を上げるためにも、丁寧な対応を心がけることが成功のカギとなります。
民泊の収益モデルを理解しよう
民泊で安定した収益を得るためには、どのような収益モデルになっているのかを理解することが重要です。宿泊料の設定や運営コスト、稼働率などを考慮し、最適な運営方法を見つけましょう。
宿泊料による収益
民泊の主な収益源は、ゲストが支払う宿泊料です。宿泊料は、物件の立地や設備、ターゲット層によって大きく変わります。適切な価格設定を行うことで、高い稼働率を維持しながら利益を最大化することが可能です。
宿泊料の決め方には、以下のポイントを考慮する必要があります。
- 競合の民泊施設と比較して適正な価格を設定する
- シーズンごとに価格を調整する（繁忙期は高め、閑散期は割引）
- 長期滞在割引や連泊割引を導入する
- 特定のイベントや祝日に料金を上げる
特に、観光地や都市部ではイベントや祝日によって宿泊需要が変動するため、柔軟な価格調整が必要です。
清掃・管理費のコスト
民泊を運営する上で欠かせないのが、清掃や管理にかかるコストです。宿泊者が入れ替わるたびに清掃を行う必要があるため、このコストを適切に計算しておくことが重要です。
清掃・管理にかかる費用には、以下のようなものがあります。
- 清掃業者への委託費（1回あたり3,000～10,000円程度）
- リネン類の洗濯・交換費用
- トイレットペーパーやシャンプーなどの消耗品費
- 設備の点検や修理費用
清掃の質が低いと、ゲストの満足度が下がり、悪い口コミが増えてしまいます。そのため、コストを抑えることも重要ですが、清掃のクオリティを維持することも同じくらい大切です。
稼働率と利益の関係
民泊の収益を決定する大きな要素のひとつが「稼働率」です。稼働率とは、物件が実際に予約されている日数の割合を指します。例えば、30日中20日間予約が入っていた場合、稼働率は約67%となります。
一般的に、民泊の平均稼働率は50～70%程度ですが、立地や運営方法によっては80%以上にすることも可能です。稼働率を上げるためには、以下の工夫が必要です。
- 競争力のある価格設定をする
- 魅力的な写真や説明文を用意し、予約率を高める
- レビューの評価を上げ、信頼性を高める
- 長期滞在プランを用意し、安定した予約を確保する
- 閑散期には割引キャンペーンを実施する
稼働率が高ければ高いほど、収益は安定します。ただし、清掃費や管理費も増えるため、バランスを考えた運営が求められます。
シーズンごとの収益変動
民泊の収益は、季節によって大きく変動します。特に、観光地では繁忙期と閑散期の差が大きいため、それを考慮した運営が必要です。
一般的なシーズンごとの収益変動の例は以下の通りです。
- 繁忙期（春・夏・年末年始・ゴールデンウィーク）：宿泊需要が高く、宿泊料を上げても予約が入る。
- 閑散期（梅雨・冬の平日など）：宿泊需要が低く、割引などの対策が必要。
- イベント開催時：近隣で大きなイベントがあると、通常よりも高い料金設定が可能。
このような季節ごとの変動を把握し、適切に価格調整を行うことで、年間を通して安定した収益を確保できます。
副業で民泊を成功させるためのポイント
民泊を副業として成功させるためには、単に物件を用意して貸し出すだけではなく、ターゲットに合わせた物件選びや、魅力的な内装、効果的な集客戦略が重要になります。さらに、清掃と管理を徹底することで、リピーターを増やし、収益を安定させられます。
ターゲットに合わせた物件選び
民泊を成功させるには、ターゲット層に合った物件を選ぶことが重要です。例えば、家族連れ向けの広い一軒家と、ビジネス客向けのシンプルなワンルームでは、求められる条件が異なります。
ターゲット別の物件選びのポイントは以下の通りです。
- 外国人観光客向け：駅近、Wi-Fi完備、キッチン付き
- ビジネス客向け：アクセスが良い、デスクや高速Wi-Fi完備
- 家族旅行向け：複数の寝室がある、キッチンや洗濯機付き
ターゲットのニーズに合った物件を選ぶことで、より高い稼働率を維持できます。
魅力的な内装と設備を整える
民泊では、内装や設備が予約率に大きく影響します。ホテルと比べた際の強みとして、「自宅のようにくつろげる空間」を提供できることが挙げられるため、それを意識したインテリアを整えましょう。
魅力的な内装を作るポイントは以下の通りです。
- 清潔感のあるシンプルなデザイン
- 統一感のあるインテリア（ナチュラル・モダンなど）
- 間接照明を活用し、落ち着いた雰囲気を作る
- 快適な寝具を用意し、宿泊の満足度を高める
また、設備としては、Wi-Fiやスマートロック、キッチン用品などを充実させることで、ゲストの満足度を向上させられます。
効果的な集客・マーケティング戦略
民泊を成功させるためには、集客をしっかりと行うことが必要です。特に、競争が激しい都市部では、効果的なマーケティングが欠かせません。
集客のためのポイントは以下の通りです。
- 高品質な写真を掲載し、物件の魅力をアピールする
- 魅力的なキャッチコピーを作る
- 口コミ評価を向上させ、信頼度を上げる
- SNSやブログを活用し、集客を強化する
適切な集客戦略を実施することで、予約率を高められます。
清掃と管理を徹底する
ゲストの満足度を維持し、リピーターを増やすためには、清掃と管理を徹底することが重要です。特に、清潔感は口コミ評価に直結するため、手を抜かずに行いましょう。
副業としての民泊に必要な初期費用と運営コスト
民泊を副業として始める際には、初期費用と運営コストがどのくらいかかるのかを事前に把握しておくことが重要です。物件の取得やリフォーム、家具・家電の購入費用など、さまざまなコストが発生します。また、運営を続けるためには定期的な支出も必要になるため、収支のバランスを考慮した計画を立てることが成功のカギとなります。
物件取得・リフォーム費用
民泊を始めるためには、まず物件を確保する必要があります。すでに所有している物件を活用する場合は大きな出費を抑えられますが、新たに購入または賃貸する場合は、それに伴う費用を考慮しなければなりません。
物件取得にかかる費用の目安は以下の通りです。
- 購入の場合：数百万円〜数千万円（地域や広さによる）
- 賃貸の場合：敷金・礼金・保証金などで10万円〜50万円程度
また、民泊として利用するためには、内装のリフォームが必要になることもあります。特に古い物件を活用する場合は、壁紙の張り替えや水回りの修繕などの工事費用が発生する可能性が高いです。
リフォーム費用の目安は以下の通りです。
- 壁紙の張り替え：約5万円～20万円
- キッチン・バスルームの改修：約10万円～50万円
- 床の張り替え：約10万円～30万円
物件選びの段階で、リフォームがどの程度必要になるかを確認し、予算に見合った計画を立てることが大切です。
家具・家電の購入費
民泊では、ゲストが快適に過ごせるように家具や家電を用意する必要があります。最低限必要な設備を整えるだけでも、それなりの費用がかかります。
代表的な家具・家電の購入費用の目安は以下の通りです。
- ベッド・布団：2万円～10万円
- ソファ・テーブル：5万円～15万円
- エアコン：5万円～15万円
- 冷蔵庫：3万円～10万円
- 電子レンジ・炊飯器・ケトル：1万円～5万円
- テレビ・Wi-Fiルーター：3万円～10万円
快適な滞在環境を提供することで、口コミ評価が向上し、稼働率を高められます。必要な設備はターゲットに合わせて選びましょう。
民泊サイトの掲載料
民泊を運営するためには、Airbnbや楽天LIFULL STAYなどの民泊プラットフォームに登録する必要があります。これらのサイトは、予約管理や決済のサポートを提供してくれるため、集客には欠かせません。
民泊サイトの利用には手数料が発生し、一般的なプラットフォームの手数料率は以下の通りです。
- Airbnb：宿泊料金の3%〜15%
- Booking.com：宿泊料金の10%〜20%
- 楽天LIFULL STAY：宿泊料金の10%〜15%
手数料を考慮した価格設定を行い、利益を確保できるようにしましょう。また、複数のプラットフォームに掲載することで、集客のチャンスを増やせられます。
清掃・管理費用
民泊運営では、ゲストが入れ替わるたびに清掃を行う必要があります。自分で清掃を行うことも可能ですが、時間や労力を考えると、清掃業者に委託するのが一般的です。
清掃費用の目安は以下の通りです。
- ワンルーム・1K：約3,000円～5,000円
- 1LDK～2LDK：約5,000円～10,000円
- 一軒家：約10,000円～20,000円
また、鍵の受け渡しや設備のメンテナンスを外部に依頼する場合は、別途管理費用がかかります。これらのコストを抑えつつ、サービスの質を維持することが成功のポイントとなります。
副業で民泊を始める際の注意点とリスク
民泊には多くのメリットがありますが、運営する上での注意点やリスクも存在します。特に、法規制や近隣住民とのトラブル、収益の不安定さなどは、事前にしっかりと理解しておく必要があります。
民泊新法による規制
日本では、2018年に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」により、民泊の営業日数が年間180日以内に制限されています。また、地域によってはさらに厳しい条例が適用されている場合があります。
民泊を始める際には、以下の点を確認しましょう。
- 営業日数の上限（180日ルール）
- 自治体ごとの条例（東京都では住宅地での営業が制限されるケースあり）
- 消防法や建築基準法への適合
違法営業とならないように、事前にしっかりと調査を行い、必要な手続きを済ませておくことが重要です。
近隣住民とのトラブルリスク
民泊を運営する際に最も注意すべきなのが、近隣住民とのトラブルです。騒音問題やゴミの放置などが原因で、住民との関係が悪化するケースがあります。
トラブルを防ぐためには、以下の対策が有効です。
- ゲストにハウスルールを明確に伝える
- 騒音対策として防音カーテンやマットを設置する
- ゴミ出しのルールを徹底する
- 近隣住民に事前に説明し、理解を得る
地域との良好な関係を維持することで、スムーズな運営が可能になります。
稼働率の変動による収益リスク
民泊は、シーズンや社会情勢によって稼働率が大きく変動するため、安定した収益を得るのが難しい場合があります。特に、旅行需要が低下すると、予約が入らず赤字になるリスクもあります。
このリスクを軽減するためには、以下の対策が有効です。
- 価格を柔軟に調整し、競争力を維持する
- 長期滞在プランを導入し、安定した収益を確保する
- 異なるプラットフォームを活用し、集客を分散する
常に市場の動向を把握し、適切な運営戦略を考えることが重要です。
物件の維持管理の負担
民泊を運営する上で、物件の維持管理は欠かせません。ゲストが頻繁に入れ替わるため、通常の賃貸物件よりも設備や内装が消耗しやすく、定期的なメンテナンスが必要になります。
特に注意すべき点として、エアコンや給湯器などの故障、家具の破損、壁紙の汚れ、排水トラブルなどがあります。これらのトラブルが発生すると、ゲストからの評価に影響するため、早めの対処が求められます。
維持管理の負担を軽減するためには、耐久性の高い家具や設備を選ぶこと、定期点検を行うこと、清掃スタッフや管理会社と連携することが有効です。これにより、トラブルを最小限に抑え、スムーズな運営が可能になります。
まとめ｜副業で民泊を成功させるために
副業として民泊を始めることは、収益を得る魅力的な手段ですが、成功するためには適切な準備と運営が不可欠です。市場調査、物件選び、設備投資、集客戦略などをしっかりと計画し、法規制や近隣住民への配慮も忘れずに行うことが重要です。
また、民泊は始めた後の管理も大切です。清掃や維持管理を徹底し、ゲストの満足度を高めることで、高評価の口コミを得て、安定した収益を確保できます。
適切な運営を行えば、本業と両立しながら副収入を得ることも十分可能です。民泊を成功させるためのポイントを押さえ、計画的に取り組んでいきましょう。
株式会社PQDでは民泊運営代行を行っており、民宿・ホテル、規模を問わず様々な形態の物件に対応しています。
マーケティングデータの活用やハイセンスな家具や電化製品の採用によりお客様に心から満足いただける部屋作りを徹底しており、特に清掃スタッフは大手のホテルなどで経験を積んだスタッフを中心に構成し、こだわりを持って行っています。
最大の特徴は現場で起きる様々なイレギュラー事例に対して臨機応変に対応し、マニュアルにとらわれない顧客重視のサービスを行っている点です。
料金形態も内容に合わせて柔軟に対応していますので、これから副業で民泊を始めようとしている方は是非一度お問い合わせください。