賃貸物件で民泊を始めるには？必要な許可申請や注意点を解説
近年急速に増えている民泊。
自身の持っている賃貸物件で民泊を始めることを考えている方は多いかもしれません。
しかし、民泊を合法的に運営するためには、さまざまな許可申請や法的な義務を遵守する必要があります。
本記事では、賃貸物件で民泊を始めるために必要な手続きや注意点を詳しく解説します。
賃貸物件で民泊を始めるための9ステップ
1. 賃貸契約書の確認
賃貸物件で民泊を行う際、まず最初に確認すべきは「賃貸契約書」です。
賃貸契約には、転貸（サブリース）を禁止する条項や、物件の使用目的が「住宅専用」とされている場合があります。
これらの制約に違反する形で民泊を始めると、契約違反となり、最悪の場合は退去を求められることもあります。
民泊を始める前に必ず契約書を確認し、物件オーナーや管理会社に許可を取りましょう。
2. 民泊営業の許可申請
民泊を運営するには、地域ごとに異なる法律や条例に基づいて許可を取得する必要があります。
簡易宿所営業であれば自治体からの許可及び保健所への申請、特区民泊は自治体の認定、民泊新法（住宅宿泊事業者）であれば、自治体に届出を出すことで運営が可能になります。
賃貸物件は賃貸人が民泊を行うことを承諾している旨が記載された書類が届出の際に必須となるため、注意しましょう。
3. 消防設備の設置と確認
民泊施設には、安全性を確保するために、適切な消防設備の設置が義務付けられています。特に、火災報知器、消火器、避難経路の表示などは必須です。
これらの設備が不十分であると、許可が下りない場合があります。
必ず消防法に基づく設備の設置基準を確認し、必要な設備を揃えましょう。
4. 近隣への事前説明
民泊の運営にあたっては、騒音やゴミ出し、宿泊客のマナーが原因で近隣住民とのトラブルが発生しやすくなります。
宿泊客のマナーに関するルールを明確にし、事前に住民に周知することが大切です。
地域住民との関係が悪化すると、運営に支障をきたす可能性があります。
各自治体のルールに沿って、周辺住民に対する説明会の開催や挨拶周りを行いましょう。
5.部屋の内装と設備を整える
まずは清掃代行会社などに清掃を依頼し、水回りや寝具の清潔さを保ちましょう。
次に部屋の家具や家電製品が正常に動作するか確認し、不足しているものがあれば揃えます。
部屋の内装や設備を新しくする場合はターゲットを具体的にイメージし、キッチンの備品を充実させるのか、インターネット環境を整えるのか、SNS映えする空間作りをするのか計画を立てましょう。
立地や価格帯も考えながらターゲットを考え、どのような設備を整えるとニーズを満たせるのかを常に考えながら運営をしていくことが重要です。
6. 価格設定とマーケティング
民泊を成功させるためには、適切な価格設定と効果的なマーケティングが必要です。
市場調査を行い、適切な価格設定を行いましょう。
AirbnbやBooking .comなど民泊の予約サイトに掲載するのが一般的ですが、掲載する写真や説明文も重要です。
より魅力的に見える写真をプロのカメラマンに撮影してもらいましょう。
7. ゲスト対応とレビュー管理
ゲストとのコミュニケーションは、民泊運営の成功に直結します。
迅速かつ丁寧な対応を心がけ、ゲストからのフィードバックを基にサービスを改善しましょう。
予約の確認や質問への対応、トラブルの際の対応スピードを意識することも大切です。
8. 税務申告と経理管理
民泊の収益は課税対象となります。
収入に応じて所得税や住民税の申告が必要です。
また、運営費用や修繕費など、経費として認められる項目についても把握しておく必要があります。
確定申告を忘れずに行い、正確な帳簿を作成しておくことが重要です。
9.保険の確認
民泊運営では、宿泊客が事故やトラブルを起こした場合のリスクに備えるため、適切な保険に加入しておくことが重要です。
賃貸物件の通常の保険ではカバーできない場合があるため、民泊専用の保険を検討することをお勧めします。
賃貸物件で民泊を成功させるコツ
1.物件選びを妥協しない
成功する民泊運営には、物件の選定が非常に重要です。
観光地や交通の便が良い場所、周辺に飲食店や観光スポットが多い地域を選ぶことで、集客力を高めることができます。
妥協せず予約が入る人気エリアで根気強く物件を探すことをおすすめします。
2. 現実的な家賃の予算を決める
民泊がOKな賃貸の場合、かなり高い賃料に設定されていることが多く、良い立地だとつい背伸びしてしまいがちです。
しかし、当たり前ですが家賃が高いと家賃分を回収するまでに時間がかかり、赤字になるリスクが高くなります。
2～3万円の違いでも宿泊料の設定や集客活動に影響が出てくるため、事前に収支シミュレーションを作成し、現実的な賃料の物件を借りるようにしましょう。
3.親身になってくれる民泊運営代行会社を選ぶ
民泊代行会社に依頼する場合は、事務的・機械的なやりとりではなく、親身になってサポートしてくれる会社にお願いしましょう。
民泊を始めるにはターゲット設定や価格設定、マーケティング、物件の部屋作り、清掃、サイト掲載の写真や説明文の準備、顧客対応、トラブル対応など多岐にわたります。
頻繁なコミュニケーションや臨機応変な対応が必要となってくるため、条件だけで選ばず、実際に担当者と相談し、信頼できる相手かどうかを見極めましょう。
まとめ
賃貸物件で民泊を始めるには、賃貸契約の確認から始まり、必要な許可の取得、消防設備の設置、地域住民とのコミュニケーション、税務管理など、さまざまなステップが必要です。
これらの手続きを怠ると、法的な問題やトラブルに発展する可能性があるため、慎重に準備を進めることが大切です。
専門知識も必要なため、運営代行会社も上手く活用しながら賃貸物件での民泊運営を成功させましょう。
株式会社PQDでも民泊運営代行を行っており、民宿・ホテル、規模を問わず様々な形態の物件に対応しています。
マーケティングデータの活用やハイセンスな家具や電化製品の採用によりお客様に心から満足いただける部屋作りを徹底しており、特に清掃スタッフは大手のホテルなどで経験を積んだスタッフを中心に構成し、こだわりを持って行っています。
最大の特徴は現場で起きる様々なイレギュラー事例に対して臨機応変に対応し、マニュアルにとらわれない顧客重視のサービスを行っている点です。
料金形態も内容に合わせて柔軟に対応していますので検討中の方は是非一度お問い合わせください。
それぞれの民泊運営スタイルに合った最適な代行会社を選び、収益アップにつなげましょう。