民泊を始めるにはまず物件を探すことが必要ですが、どこでどのように探したら優良な物件に出会うことができるのか、わからない人は多いのではないでしょうか。

民泊営業が可能な物件は少ないため、探すにはコツと忍耐が必要です。

自身が住むための物件を探すのと同じ感覚で問い合わせをしても、断られてしまうことが多いため、民泊物件の探し方を事前に押さえておくことが重要です。

今回は民泊物件の探し方について、主な手段と失敗しないためのコツを解説します。

民泊物件の探し方

1、民泊物件専門ポータルサイトで探す

最大手は民泊物件.comで、複数の民泊営業が可能な物件が掲載されています。

民泊用物件を専門に掲載しているポータルサイトがいくつか存在します。

まずはこうした民泊物件専門ポータルサイトを確認することが、数ある選択肢の中で最もポピュラーな方法と言えるでしょう。

メリット

民泊専門ポータルサイトを使う最大のメリットは、スピーディーに数多くの物件情報を入手できることです。

民泊営業が可能な物件は数少なく探すのが大変なため、多数の物件情報を一気に入手できる専門ポータルサイトの価値は高く、複数の物件が同時に掲載されていることで相場観が掴みやすくなります。

デメリット

デメリットは条件の悪い物件も多いことです。

例えば家賃や敷金礼金が相場より高額の物件も多く、仲介業者がオーナーの募集条件に対して上乗せを行って募集しているというケースもあります。

気になる物件情報があったとしてもすぐには飛びつかず、収支計画をしっかりと精査することが重要です。

2、民泊専門仲介業者・民泊運営代行業者に当たる

通常の住宅を仲介する不動産業者は民泊用途で物件を仲介することを断る傾向にあります。

なぜなら民泊用途だと提携している火災保険や家賃保証会社で契約が結べず、キックバック収入が得られなくなるほか、トラブルになりやすい業態でもあるからです。

また店舗や事務所などの事業用物件を仲介する業者に当たっても、そもそもオーナーが民泊を断るケースが多いため、なかなか民泊可能な物件を紹介してもらえるケースは多くありません。

そこで活用したいのが民泊物件を専門に仲介する、あるいは積極的に仲介を行う業者です。

上記のように専門ポータルサイトに物件を掲載していることもありますが、自社サイトにのみ民泊物件情報を配信していたり、口コミだけで新規顧客とつながるような業者も存在します。

そのほか、民泊の運営代行業者も物件を紹介してくれるケースがあります。

元々受託していた民泊物件の営業が取りやめられることになった場合、民泊オーナーや家主と相談して居抜きで新たなオーナーを探すという動きを取ることがあるためです。

メリット

また居抜き物件であれば初期費用を抑えることができるほか、開業許可を取れるかどうかという心配もなく、スピーディーに開業許可が取得できます

民泊について前提知識を持っているため、担当者によっては主観的な良し悪しだけではなく、データに基づいた評価や民泊をするにあたっての注意点やデメリットなども教えてくれることがあります。

デメリット

仲介業者は契約が成立することで初めて収益を確保できるため、どうしても前向きな情報ばかりを提供してしまう傾向にあります。

そのため信頼できる業者だとしても鵜呑みにはせず、自身の判断や調査をもとにその物件を契約するかどうかを決める必要があります。

3、通常の不動産ポータルサイトで探す

LIFULL HOME’Sやアットホームなどの通常の不動産ポータルサイトで民泊可能な物件を探すという手段もあります。

メリット

一般の不動産ポータルサイトには民泊NGな物件も含めて多数の物件情報が掲載されており、地域ごとの平均賃料をデータとして提供しているサイトも多いため、相場観を掴むには最適です。

民泊可能な物件を1件でも掲載している仲介業者であれば、今後も物件を紹介してくれる可能性が高いため、繋がっておいて損はないでしょう。

デメリット

基本的にほとんどの物件が民泊NGであるため、問い合わせをしても断られる場合がほとんどで、物件探しの効率は悪いと言わざるを得ません。

調べ方としては、フリーワード検索で「民泊可」などと入力して調べることになりますが、

必ずしも民泊可能な物件が全て出てくるわけでもなく、サイトによっては検索の精度が正確ではなく情報を拾いきれないこともあります。

4、M&Aサイトで譲渡案件を探す

新型コロナウイルス流行の影響で民泊も廃業が増えたため、トランビなどの事業譲渡ができるポータルサイトに居抜きの賃借権譲渡案件が多数掲載されるようになりました。

こうしたM&Aサイトを確認し、案件を見つけるというのも良い手段です。

メリット

居抜き物件では民泊の開業費や許可取得のためのコストを大きく削減できます。

また、運営時のノウハウやマニュアルを引き継ぐことも可能なため、初心者も始めやすいというメリットがあります。

デメリット

事業譲渡にあたっては契約を締結する必要があるほか、M&Aサイトを利用する際の月額手数料や成約報酬を支払う必要があります。

事業譲渡は相対取引であるため、譲渡価格が適正かどうかきちんと判断する必要があり、なるべく弁護士などに契約書チェックを依頼して不利な契約は締結しないようにすることが必要です。

5、不動産を購入するか保有物件を利用する

民泊では賃貸物件を借りて営業するスタイルが一般的ですが、自分自身で不動産を購入し、そこで民泊を営むという選択肢もあります。

賃借に比べて考慮しなければならない点が増えるため難易度は上がるものの、不動産投資と民泊双方のビジネスモデルで利益を狙えます。

また、既に自身が所有している物件で民泊営業に向いていそうなものがあれば、そちらを活用するのも良いでしょう。

メリット

不動産を売却する際には、将来的に生み出される収益額から取引価格を求める「収益還元法」という価格査定手段が用いられます。

民泊は不動産賃貸に比べてリスクが高い一方、上手に経営ができれば粗利益は賃貸よりも数倍高くなり、不動産の収益価値が向上すれば、将来的により高値で売却できる可能性があります。

また、自身の物件であれば好きにリノベーションができます。

大胆なプランを描いて本格的にリノベーションすることで収益アップにつながる可能性があります。

デメリット

デメリットとしては、不動産投資のスキームとなるため、初期投資額が過大になりがちなことと、相応の知識・ノウハウが必要なことです。

また、住宅用途ではないとして固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられなくなる場合があったり、住宅用火災保険が使えず事業用の保険に加入する必要があったりするなど、ランニングコストも増加するため、通常の不動産投資より難易度は上がると言えます。

また、民泊は売上や利益の変動が大きく、不動産賃貸に比べてリスクが高いぶん、融資条件も厳しくなるのが一般的です。

毎月のキャッシュフローが赤字にならないような収支計画を組む必要があります。

物件選びで失敗しない3つのポイント

1、立地条件がよい

立地条件で決まるといっても過言ではないくらい一番重要なポイントです。

コンセプトにもよりますが、最寄り駅から15分以内の物件や、空港からのアクセスがよい場所が人気です。

また、観光地に近い場所や、最寄駅から公共交通機関を使って人気のスポットに出かけやすい場所もおすすめです。例えば、新宿や渋谷、沖縄の国際通りなどは近くに遊べる場所もあり、そこから出かける際にも都合のよい地域と言えます。

観光地から近い方がベストですが、そうでなくても公共交通機関にアクセスしやすい場所であれば良いと言えます。

2、景色がよい

駅から近い場所は人気がありますが、遠い地域でも景色がよい場所は予約が入りやすくなります。特に外国人のゲストには、海や山、川が見える場所は人気があります。

  • 海沿いに近いエリア
  • 壮大な山が見える静かな地域
  • 川下りなどアクティビティができる場所

このような場所は、駅から遠くても景色が見たいゲストが予約をしてくれるため、収益が見込みやすくなります。

3、観光スポットから近い

有名な観光スポットから近いエリアやスキー場やスキューバダイビングができる海の近くは人気が高いです。観光スポットだけではなく、青森ねぶた祭やさっぽろ雪まつりなどイベントのある会場近くのホテルは、一年も前から予約が満室となるため、民泊に泊まる人も多くなります。

観光スポットから近い場所だと、シーズン中に高めの宿泊単価に設定して稼ぐのが王道のやり方です。

まとめ

民泊用物件を探す方法はいくつかありますが、まずはどのようなゲストをターゲットにするのかを明確にし、無理のない堅実な収支計画を立てたうえで情報収集を開始することが重要です。民泊専門のサイトや仲介業者を頼るのがオーソドックスですが、その他の手段も併用することで、より理想の物件に出会える確率は上がるでしょう。

物件を探すのは大変ですが、焦らず地道に探し続け、興味のあるものが見つかったら積極的に内覧に行って精査し、経験を重ねていきましょう。