北軽井沢で新たな民泊プロジェクト始動。成功事例「KAGUYA Karuizawa」から見る別荘民泊の収益化ポイント

民泊投資の追加投資先を検討する際、都内や大宮などの都市部・都市近郊エリアを中心に考えるオーナー様は多いのではないでしょうか。

一方で、北軽井沢のような別荘地・観光地エリアについては、

• 「繁忙期以外の需要が読みにくそう」
• 「管理負担が大きそう」
• 「都市部ほど安定した収益を作れなさそう」
• 「初期投資が大きくなりそう」

といった印象から、追加投資先の候補から外している方もいるかもしれません。

しかし、民泊運用で重要なのは、単純なエリアの知名度だけではありません。

宿泊需要を見込めるエリアを選定したうえで、そのエリアでどのような需要を取り込み、どのような宿泊体験を設計するかが重要です。

PQDでは現在、北軽井沢エリアにおいて新たな民泊プロジェクトを始動しています。

その背景にあるのが、これまで北軽井沢で積み上げてきた運営実績です。

今回は、その成功事例の一つである「KAGUYA Karuizawa」をもとに、なぜ北軽井沢で新たなプロジェクトを進めるのか、そして地方・別荘地で民泊を収益化するためにどのような考え方が必要なのかをお伝えします。

なぜ今、北軽井沢で新たな民泊プロジェクトを始めるのか？

北軽井沢を新たなプロジェクトエリアとして選んでいる理由の一つは、都市部とは異なる宿泊需要を取り込める可能性があるためです。

北軽井沢周辺は、軽井沢エリアとしての観光認知があり、自然や避暑、別荘文化など、都市部とは異なる滞在価値があります。

都市部の民泊では、

• 駅からのアクセス
• 出張
• 短期滞在
• 観光地への移動利便性

などが宿泊理由になりやすい一方で、北軽井沢では、

• 自然の中でゆっくり過ごす
• 日常から離れた時間を楽しむ
• 友人や家族など複数人で滞在する
• サウナなどの設備を含めて宿そのものを楽しむ

といった、滞在そのものを目的とした需要を取り込める可能性があります。

つまり、「どこかへ行くために泊まる」というだけでなく、「この施設に泊まりたい」こと自体を宿泊理由にできるのが、北軽井沢のような別荘地の特徴の一つです。

もちろん、北軽井沢に物件を持てば自動的に収益化できるわけではありません。

重要なのは、まず需要のあるエリアを選定したうえで、そのエリアを訪れるゲストが何を求めているのかを把握し、需要に合わせて施設を設計することです。

PQDが今回、北軽井沢で新たなプロジェクトを進めている背景にも、すでにこのエリアで一定の運用実績を蓄積できていることがあります。

北軽井沢で成功モデルとなった「KAGUYA Karuizawa」

PQDが北軽井沢で運営する成功事例の一つが、「KAGUYA Karuizawa」です。

KAGUYA Karuizawaは、森の中での別荘体験とサウナを組み合わせた宿泊施設です。

物件概要は以下の通りです。

建物取得費は約500万円ですが、宿泊施設として運用するための初期費用を含めると、総投資額は約1,900万円となっています。

ポイントは、物件を取得してそのまま貸し出したわけではないことです。

北軽井沢で実際に見えている宿泊需要をもとに、

• どのようなゲストに利用してもらうのか
• どのような滞在体験を提供するのか
• 何を理由にこの施設を選んでもらうのか

を考え、宿泊施設として作り込んでいます。

「別荘地の物件は収益化しにくそう」と感じる方もいるかもしれませんが、KAGUYA Karuizawaは、北軽井沢で実際に収益化できている一つのモデルとなっています。

KAGUYA Karuizawaの実際の収益実績を公開

では、KAGUYA Karuizawaでは実際にどの程度の売上・稼働を作れているのでしょうか。

2026年1月〜8月の8カ月間の運用実績は以下の通りです。

2026年1月〜8月の8カ月間で約740万円の売上となり、平均稼働率は77.0％となっています。

また、初年度には年間約1,100万円の売上実績もあります。

今回の数字から分かるのは、北軽井沢のような別荘地でも、一定の宿泊需要を取り込みながら事業として運営できるケースがあるということです。

また、総投資額約1,900万円に対して、現在は約5年での投資回収を見込んでいます。

もちろん、売上や稼働率、ADRは、季節や価格設定、競合環境などによって変動します。

そのため、この数字をそのまま別の北軽井沢物件に当てはめることはできません。

ただ、

「別荘地でも本当に売上を作れるのか」

「初期投資を回収できる事業になるのか」

を考えるうえでは、一つの具体的な参考事例になります。

KAGUYA Karuizawaが収益化できた理由は「物件」だけではない

KAGUYA Karuizawaの実績を見る際に重要なのは、「良い物件を取得できたから売上が出ている」とだけ考えないことです。

まず前提として、北軽井沢という宿泊需要を見込めるエリアを選定していることがあります。

そのうえで、実際の需要に合わせてコンセプト・ターゲット・設備・価格・運用を設計しています。

① コンセプト設計

KAGUYA Karuizawaでは、「サウナ付き森の別荘」というコンセプトを作っています。

単に寝る場所として宿泊施設を提供するのではなく、

• 森の中で過ごす
• 日常から離れる
• サウナを楽しむ
• 友人同士でゆっくり滞在する

といった時間そのものを宿泊価値として設計しています。

② ターゲット設計

KAGUYA Karuizawaのメインターゲットは、20〜30代の友人グループやサウナを目的とした宿泊者です。

実際の利用者にも、20〜30代の会社員が多く見られています。

このターゲット設定も、感覚だけで決めたものではありません。

PQDが北軽井沢で運営している既存物件の中で、売上の高い施設の実績をもとに、

「どのような人が利用しているのか」

「どのような需要が存在しているのか」

を見ながら設定しています。

③ 単価設計

北軽井沢のような別荘地では、「安く泊まれること」だけで競争するのではなく、宿泊体験そのものに価値を感じてもらえるかが重要になります。

サウナや自然環境、一棟貸しならではの滞在など、施設独自の体験価値を作ることで、単なる宿泊場所ではなく「この宿を選ぶ理由」を作りやすくなります。

複数人で利用しやすい施設であれば、一棟単位での宿泊単価を設計しやすくなる点も特徴です。

④ 運用設計

施設を作った後の運用も重要です。

• OTAでの見せ方
• 需要に合わせた価格調整
• レビュー管理
• 清掃体制
• 現地対応

などによって、同じ物件でも収益性は変わります。

また、KAGUYA Karuizawaでは、運営開始後の早い段階からサウナを導入しています。

サウナを導入した狙いは、

• エリア内で増えている民泊施設との差別化
• 閑散期でもこの施設に泊まる理由を作る
• 宿泊単価を高める

ことです。

そのため、「サウナを入れれば必ず売上が上がる」という話ではなく、KAGUYA Karuizawaでは施設全体の宿泊体験を構成する重要な要素の一つとしてサウナを設計していると考えるのが適切です。

そして、こうした開業後の運用を安定させるためには、施設をオープンする前の段階で、ゲストの不満やトラブルにつながり得る要因をできる限り取り除いておくことも重要です。

⑤ 開業前に、ゲストの不満やトラブルにつながる要因をできる限り解消する

KAGUYA Karuizawaでは、サウナやインテリアなど「選ばれる宿」を作るための設備だけでなく、ゲストが滞在中に快適に過ごせる状態を整えるための設備工事や補修にも、必要な費用をかけています。

開業前には、たとえば、

• 各部屋へのエアコンの新規設置
• 古いFFヒーターの交換
• ハウスクリーニング
• 畳の交換
• キツツキによってできた建物の穴の補修

などを行っています。

これらは、サウナのように分かりやすく予約のきっかけになる設備ではありません。

しかし、実際に宿泊した際の、

• 「部屋が暑い・寒い」
• 「設備が古く使いづらい」
• 「室内の清潔感が気になる」
• 「建物に不具合がある」

といった不満を防ぐためには欠かせない対応です。

特に北軽井沢のような別荘地では、気候や自然環境、建物の状態によって、都市部とは異なる設備・管理上の課題が発生することもあります。

そのため、開業後に問題が起きるたびに対応するのではなく、事前に想定できる不満やトラブルの原因を洗い出し、必要な箇所には開業前から投資しておくことが、長期的に安定した運営を続けるうえで重要です。

KAGUYA Karuizawaでは、

「この宿に泊まりたい」と思ってもらうための投資と、

「実際に泊まって不満を感じさせない」ための投資

の両方を行うことで、宿泊体験全体の質を高めています。

北軽井沢で収益化しやすい物件と、難しい物件の違い

KAGUYA Karuizawaが収益化できているからといって、北軽井沢のどの物件でも同じような結果になるわけではありません。

物件選定の時点から、エリアの需要を実際に取り込める物件なのかを見る必要があります。

特に北軽井沢では、都市部の物件以上に「ここに泊まりたい」と思ってもらう理由が重要です。

物件価格だけで判断するのではなく、

• どのような宿泊体験を作れるか
• どの程度の人数で利用できるか
• 付加価値設備を導入できるか
• 現地運営体制を作れるか

まで含めて見る必要があります。

つまり、「北軽井沢の物件だから買う」ではなく、北軽井沢の需要と物件条件が合っているかを見て選ぶことが重要です。

今回始動する北軽井沢新プロジェクトの概要

こうした北軽井沢での運営実績を踏まえ、PQDでは現在、新たな民泊プロジェクトを進めています。

今回も、単に「北軽井沢で物件を取得して民泊にする」という考え方ではありません。KAGUYA Karuizawaをはじめ、これまで北軽井沢で運営してきた物件の実績から、どのようなゲストが宿泊しているのか、どのような施設・設備が選ばれているのかを整理し、その知見を次の施設づくりに活かしていきます。

新プロジェクトでは、20代を中心とした友人グループを主なターゲットに、「サウナ付き森の別荘」を軸とした宿泊施設を企画しています。

目指しているのは、単に夜を過ごすための宿ではなく、施設で過ごす時間そのものが旅行の目的になる宿です。

そのため、サウナをはじめ、BBQを楽しめるスペースやプロジェクターなどの娯楽設備、グループで快適に過ごせる共用空間・寝室など、友人同士での滞在を楽しめる施設づくりを想定しています。

今回特に重視しているのが、「北軽井沢 × サウナ × インテリア」の掛け合わせです。

北軽井沢という自然・別荘地ならではの環境だけに頼るのではなく、サウナという明確な宿泊目的と、施設内で過ごしたくなる空間を組み合わせることで、

と思ってもらえる施設を目指します。

また、あらゆる宿泊者に対応するために設備を増やすのではなく、想定するターゲットにとって必要な体験へ投資することも今回のポイントです。

たとえば、

• 友人同士でサウナやBBQを楽しめる
• 一棟貸しならではのプライベートな時間を過ごせる
• 天候に左右されず施設内でも楽しめる
• 写真を撮りたくなるような空間で過ごせる

といった体験を作ることで、他施設との差別化や、閑散期でもこの施設を選ぶ理由につなげていきます。

もちろん、KAGUYA Karuizawaと全く同じ施設をもう一棟作ることが目的ではありません。

これまでの運営を通じて得てきた「売上につながりやすいゲスト属性」「選ばれる設備」「宿泊理由になりやすい体験」といった実績をもとに、現在の北軽井沢の需要に合わせて、新しい宿を企画することが今回のプロジェクトの狙いです。

北軽井沢で民泊投資を検討するなら、見るべきポイント

KAGUYA Karuizawaの事例は、北軽井沢で民泊投資を考えるうえで一つの参考になります。

ただし、自分が検討している物件でも同じように成立するかどうかは、個別に確認する必要があります。

特に確認したいのは、以下のような項目です。

• エリア内に十分な宿泊需要があるか
• どのようなゲストをターゲットにするのか
• その物件でどのような宿泊体験を提供できるか
• 必要な設備投資はいくらか
• 物件取得を含む初期投資はいくらか
• 年間売上をどの程度見込めるか
• 清掃・現地管理などのコストはいくらか
• 冬季を含めて運営できるか
• 費用差引後にどの程度の手残りが残るか
• 初期投資を何年程度で回収できるか

民泊投資では、売上だけを見て判断することはできません。

年間1,000万円の売上が見込めても、初期投資や管理費が大きければ、投資としての魅力は変わります。

逆に、一定の設備投資が必要でも、その投資によって宿泊理由や単価を作れるのであれば、事業として成立する可能性があります。

そのため、

まで見ることが重要です。

北軽井沢での民泊運用・投資に興味がある方はPQDへご相談ください

PQDでは、北軽井沢での民泊投資について、物件を購入する前の段階からご相談いただけます。

たとえば、

• 「北軽井沢で追加投資を検討している」
• 「気になる別荘・物件がある」
• 「この物件ならどの程度売上を見込めるのか知りたい」
• 「初期投資を何年で回収できそうか確認したい」
• 「どのようなターゲットやコンセプトにすべきか相談したい」
• 「別荘地への追加投資に興味はあるが、どこから見ればよいか分からない」

といった場合です。

PQDでは、これまでの運営実績をもとに、

• 物件選定
• 収支シミュレーション
• ターゲット設定
• コンセプト設計
• 設備・宿泊体験の設計
• 運用設計

まで含めて検討することができます。

相談したからといって、必ず物件購入を前提に進める必要はありません。

候補物件がある場合は、その物件の収支感を確認するところから、

まだ候補物件がない場合は、北軽井沢や別荘地への投資が自分の条件に合うのかを考えるところから相談できます。

北軽井沢での民泊運用・投資に興味がある方は、ぜひPQDへご相談ください。

まとめ

民泊投資の選択肢は、都心部や駅近の小型物件だけではありません。

北軽井沢のような別荘地でも、一定の宿泊需要があり、その需要に合った施設を作ることで、民泊事業として収益化できる可能性があります。

KAGUYA Karuizawaは、その成功事例の一つです。

2026年1月〜8月の8カ月間では、

• 売上：7,405,226円
• 平均稼働率：77.0％
• 宿泊日数：187日
• ADR：39,600円

という実績となっており、総投資額約1,900万円に対して、現在は約5年での投資回収を見込んでいます。

その背景には、

• 需要を見込める北軽井沢というエリアを選定したこと
• 既存物件の実績からターゲットを設定したこと
• 「サウナ付き森の別荘」というコンセプトを作ったこと
• サウナなどで競合との差別化を行ったこと
• 閑散期にも泊まる理由を作ったこと
• 開業前に設備工事・建物補修を行い、滞在中の不満やトラブルにつながる要因をできる限り解消したこと
• 価格設定やOTA、清掃などの運用まで設計したこと

があります。

ここで重要なのは、「エリアよりも宿づくりの方が大事」ということではありません。

まず、宿泊需要が見込めるエリアを選定する。

そのうえで、そのエリアに存在する需要やゲスト属性を理解し、需要に合わせて物件・ターゲット・コンセプト・設備・運用を設計する。

また、KAGUYA Karuizawaの実績が、北軽井沢のすべての物件にそのまま当てはまるわけではありません。

重要なのは、自分が検討している物件でも同じように宿泊理由を作り、投資額に対して十分な収益を見込めるのかを確認することです。

PQDでは、KAGUYA Karuizawaなどの既存施設で得られた運営実績をもとに、北軽井沢で新たなプロジェクトも進めています。

北軽井沢での民泊投資や、都心部以外の追加投資先を検討している方は、ぜひPQDへご相談ください。

民泊運用をまとめて相談できる「PQD」とは

今回のPL事例を運用しているのは株式会社PQDです。民泊・ホテルの運営管理を幅広く支援する会社で、許可申請、清掃、予約管理、ゲスト対応、売上管理、宣伝・マーケティングまで一括で相談できるため、初めて民泊を始めるオーナーや、運営業務をまとめて任せたいオーナーに向いています。

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