大宮の民泊が今狙い目？注目される理由と実際のPLを公開

民泊の追加投資を検討する際、東京都内の物件だけでなく、都市近郊エリアの物件を候補に入れるオーナー様も増えています。

その中でも、大宮は交通利便性や都市機能があり、短期滞在・出張・イベント利用など、さまざまな宿泊需要を見込める可能性があるエリアです。

一方で、都市近郊の小型物件は、宿泊単価や定員設計、固定費の影響を受けやすく、売上だけでは収益性を判断できません。

「大宮なら需要がありそう」

「小型物件でも民泊として運用できるのか知りたい」

「代行費やOTA手数料を差し引いて、実際にどれくらい手残りが残るのか確認したい」

このように感じている方にとって、実際のPLを見ることは、物件検討の判断材料になります。

今回は、PQDが運用する大宮エリアの民泊事例をもとに、大宮が注目される理由と、実際の収支を見る際のポイントを整理します。

大宮の民泊が注目される理由

大宮は、埼玉県内でも交通利便性が高いエリアです。

新幹線や複数路線が利用でき、東京都心へのアクセスもしやすいため、出張・短期滞在・イベント利用など、幅広い宿泊ニーズを見込める可能性があります。

特に大宮周辺では、以下のような需要が考えられます。

• 新幹線・在来線を利用する出張需要
• 都心や近隣エリアへのアクセスを重視する短期滞在需要
• GMOアリーナさいたま（旧名称さいたまスーパーアリーナ）など周辺イベントに関連する宿泊需要
• 埼玉県内・北関東方面への移動拠点としての利用
• 都内よりも宿泊費を抑えたいゲストの利用

一方で、大宮エリアを見る際は、イベント需要だけに依存して判断しないことも重要です。

ただし、実際の運用状況を見ると、コロナ禍のように宿泊需要全体が大きく落ち込んでいるわけではなく、事業として成り立つ水準の売上は維持できています。

これは、大宮エリアがGMOアリーナさいたまのイベント需要だけで成り立っているエリアではないためです。

新幹線・在来線を利用する出張需要、短期滞在、国内移動の拠点利用、都内より宿泊費を抑えたいゲストなど、複数の需要を取り込める点が大宮の強みです

加えて、大宮エリアは、日本人需要で成り立ちながらも、外国人ゲストが年々増えているという特徴があります。

東京都心部の民泊では、インバウンド需要に大きく支えられるケースがあります。一方で、海外からの旅行需要は、パンデミックや為替、政治的な背景、国際情勢などによって変動する可能性があります。

その点、大宮のような都市近郊エリアでは、海外ゲストだけでなく、出張・イベント参加・短期滞在・帰省や周辺移動の拠点利用など、国内ゲストの需要も取り込みやすいと考えられます。

実際に、PQDが運用する大宮エリアの物件では、予約のうち一定割合を日本人ゲストが占めており、東京都心部と比較して国内需要の比率が高い傾向があります。

もちろん、国内需要があるから必ず売上が安定するというわけではありません。

ただ、インバウンド需要に偏りすぎず、日本人ゲストの利用も見込めるエリアであることは、外部環境の変化に対するリスクを考えるうえで、重要な判断材料になります。

東京の山手線のエリアと同等の売上を上げています。

民泊運用では、エリアそのものの知名度だけでなく、なぜその場所に泊まる理由があるのかを考えることが重要です。

大宮は、都心そのものではありませんが、交通利便性や周辺施設、イベント需要などを踏まえると、都市近郊の民泊候補地として検討余地のあるエリアといえます。

ただし、大宮ならどの物件でも収益化できるわけではありません。

同じ大宮エリアでも、駅からの距離、周辺環境、物件の広さ、定員設計、固定費、清掃体制、競合状況によって収支は変わります。

そのため、大宮というエリア性だけで判断するのではなく、実際の売上と費用を踏まえて、手残りが残るかを見る必要があります。

今回取り上げる大宮民泊の物件概要

今回取り上げるのは、埼玉県さいたま市大宮区にある小型民泊物件です。

この物件は、27㎡のコンパクトな間取りながら、セミダブルベッドを2台設置しています。

小型物件では、単に広さを見るだけでなく、どのような宿泊人数を想定できるか、どのようなゲストに選ばれやすいかを考えることが重要です。

たとえば、1名利用だけを想定するのか、2名以上での宿泊を想定できるのかによって、宿泊単価や予約の取り方は変わります。

また、ベッド構成や家具配置、写真の見せ方によっても、ゲストに伝わる印象は変わります。

民泊では、同じ面積・同じ間取りでも、運用設計によって収益性が変わることがあります。

そのため、今回の物件を見る際にも、「大宮」「1K」「27㎡」という表面的な条件だけでなく、売上・費用・手残りの構造まで確認することが重要です。

大宮民泊の実際のPLを公開

今回の物件では、年間売上が6,100,000円/部屋となっています。

ただし、民泊運用では売上がそのままオーナー様の利益になるわけではありません。

OTA手数料、運営代行サービス料、サイトコントローラー費用など、運用に必要な費用が発生します。

今回の主要費用をもとに、簡易的なPLを整理すると以下の通りです。

今回の試算では、年間売上6,100,000円に対して、OTA手数料、PQD運営代行サービス料、サイトコントローラーなどの費用を差し引いた後の簡易手残りは3,170,000円です。

簡易手残り率で見ると、約52.0%となります。

ただし、これは把握できている主要費用のみを差し引いた参考値です。

実際の最終的な手残りを確認する際には、家賃・ローン返済、税金、保険料、修繕費、その他管理費など、物件ごとに発生する費用も考慮する必要があります。

そのため、今回のPLは「この数字がそのまま全物件に当てはまる」というものではなく、あくまで大宮エリアの一事例として見ることが大切です。

手残りが残る理由は「エリア」だけではない

大宮という立地は、民泊運用においてプラスに働く可能性があります。

交通利便性が高く、出張・イベント・短期滞在などの需要を見込める点は、大宮エリアの強みです。

ただし、手残りが残る理由は、エリアだけではありません。

同じ大宮エリアの物件でも、運用設計によって収益性は変わります。

たとえば、今回のような小型物件では、以下のような点が重要になります。

• セミダブルベッド2台による定員設計
• 需要に応じた価格調整
• OTA掲載内容の最適化
• 写真・タイトル・説明文の見せ方
• サイトコントローラーによる予約管理
• レビュー・ゲスト対応の改善
• 固定費を売上で吸収できる運用設計

また、売上の安定性を考えるうえでは、ゲスト属性の偏りも重要です。

インバウンド需要に大きく依存する物件は、海外情勢や旅行需要の変動を受けやすい一方で、日本人ゲストの利用も一定程度見込める物件は、需要の分散という観点で安定性を見やすくなります。

そのため、大宮エリアのように国内ゲストの利用も見込める場所では、単に高単価を狙うだけでなく、出張・イベント・短期滞在などの国内需要を取り込みながら、売上を安定させる運用設計が重要になります。

民泊運用では、物件を掲載して終わりではありません。

予約が入りやすい価格になっているか。

OTA上で魅力が伝わる写真になっているか。

ゲストが泊まる理由を感じられる説明文になっているか。

レビュー低下につながる要因が放置されていないか。

固定費や手数料を差し引いても手残りが残る売上設計になっているか。

こうした運用面の積み重ねによって、同じエリア・同じような物件でも収益性は変わります。

つまり、「大宮だから儲かる」というよりも、大宮の需要に合わせた運用設計ができているかが重要です。

大宮エリアで収支が安定しやすい物件と、伸び悩みやすい物件の違い

今回のPLは、大宮エリアの小型民泊における一つの事例です。

ただし、大宮エリアであれば、どの物件でも同じような収支を再現できるわけではありません。

大宮の強みは、交通利便性やイベント需要に加えて、日本人ゲストの利用も一定程度見込める点にあります。

一方で、その需要を物件ごとに取り込めるかどうかは、駅距離、周辺環境、定員設計、価格設定、運用体制によって変わります。

そのため、大宮エリアの物件を見る際は、単に「大宮だから良い」と判断するのではなく、大宮に泊まる理由を作れる物件かどうかを見ることが重要です。

そのため、今回のPLを参考にする際には、単に「大宮の小型物件なら狙い目」と見るのではなく、自分が検討している物件で同じような収支構造を作れるかを考えることが大切です。

たとえば、大手ホテルが出店しているエリアや、新幹線・ターミナル駅へのアクセスが良いエリアは、すでに一定の宿泊需要があると考えやすく、民泊運用を検討する際の一つの参考になります。

また、大宮駅や主要路線へのアクセスが良く、イベント参加・出張・短期滞在などの利用理由を作りやすい物件であれば、収支が安定しやすくなります。

また、日本人ゲストの利用も一定程度見込める物件であれば、インバウンド需要だけに依存しすぎない運用設計を考えやすくなります。

一方で、駅距離や周辺環境の面で宿泊理由を作りにくい物件や、定員が限られて宿泊単価を上げにくい物件では、同じ大宮エリアでも収支が伸び悩む可能性があります。

つまり、大宮エリアで民泊を検討する際は、エリアの需要があるかだけでなく、その物件が大宮の需要を取り込める条件を持っているかを見ることが大切です。

大宮の実例を、自分の候補物件に当てはめるなら

今回のPLは、大宮エリアの小型民泊を検討するうえで参考になる事例です。

ただし、このPLはあくまで一つの実例です。

同じ大宮エリアでも、駅距離、周辺需要、物件の広さ、定員設計、固定費、清掃費、条例、競合状況によって結果は変わります。

また、同じ年間売上が見込めたとしても、費用構造によって手残りは変わります。

たとえば、以下のような違いがあると、収支に影響します。

• OTA手数料の負担
• 運営代行サービス料
• 清掃費
• 水道光熱費
• ゴミ回収費
• サイトコントローラー費用
• 消耗品費
• 家賃やローン返済
• 稼働率や宿泊単価
• レビューやOTA掲載状態

そのため、年間売上だけを見て判断するのではなく、主要費用を差し引いた後の手残りを見る必要があります。

特に追加物件を検討している場合は、候補物件の条件に合わせて、ざっくりでも収支シミュレーションを行うことが重要です。

物件URLや簡単な条件があれば、収支感を確認しやすくなります。

「この大宮の事例に近い収益構造を作れるのか」

「自分が見ている候補物件でも、手残りが残るのか」

「都内ではなく都市近郊の物件でも検討余地があるのか」

「追加投資する前に、収支感だけ確認しておきたい」

このような疑問がある場合は、物件を購入する前に収支感を整理しておくと安心です。

気になる候補物件がある方は、PQDへご相談ください

PQDでは、民泊運用の観点から、収支シミュレーションに関するご相談も可能です。

売上見込みだけでなく、OTA手数料、運営代行費、清掃費、水道光熱費、ゴミ回収費など、費用を差し引いた後の手残りも含めて考えることで、物件選びの判断精度を高めやすくなります。

追加物件や候補物件について、まずは収支感を確認する相談として活用いただけます。

相談は、必ずしも購入を前提としたものではありません。

「大宮エリアで民泊運用を検討している」

「小型物件でも収益化できるのか知りたい」

「候補物件の収支感をざっくり見ておきたい」

「既存物件に加えて、追加投資を検討している」

「売上だけでなく、費用差引後の手残りを見たい」

「民泊向きの物件を提案してほしい」

このような方は、気になる候補物件について、まずはPQDへご相談ください。

まとめ

大宮は、交通利便性や周辺需要から、民泊運用の候補になり得るエリアです。

加えて、大宮エリアは日本人宿泊者の利用も一定見込める都市近郊エリアです。

東京都心部のようにインバウンド需要に影響を大きく受けるエリアと比べると、国内需要を取り込める可能性がある点は、売り上げの安定性を考えるうえで一つ判断材料になります。

今回の事例では、年間売上6,100,000円に対して、OTA手数料、PQD運営代行サービス料、サイトコントローラー費用などを差し引いた簡易手残りは3,170,000円となりました。

簡易手残り率は約52.0%です。

ただし、最終的な手残りは、清掃費、水道光熱費、ゴミ回収費、消耗品費、家賃・ローン返済などによって変動します。

重要なのは、「大宮なら必ず狙い目」と判断することではありません。

大宮の需要を踏まえたうえで、自分の候補物件でも同じような収支構造を作れるかを確認することです。

小型物件は、投資額を抑えやすい一方で、固定費や清掃費の影響を受けやすく、少しの前提差で手残りが変わりやすい物件タイプでもあります。

そのため、追加物件を検討する際には、売上だけでなく、費用を差し引いた後の手残りまで含めて収支感を確認することが大切です。

大宮エリアや都市近郊の小型物件で民泊運用を検討している方は、まずはPQDへご相談ください。

民泊運用をまとめて相談できる「PQD」とは

今回のPL事例を運用しているのは株式会社PQDです。民泊・ホテルの運営管理を幅広く支援する会社で、許可申請、清掃、予約管理、ゲスト対応、売上管理、宣伝・マーケティングまで一括で相談できるため、初めて民泊を始めるオーナーや、運営業務をまとめて任せたいオーナーに向いています。

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