民泊ビジネスには3種類ある？どんなことがあるの？3種類の違いを簡単に解説！
「民泊」とは、住宅の全部または一部を使い、旅行者などに有償で宿泊サービスを提供することです。民泊ビジネスには、種類があるのをご存知でしょうか？
この記事では、3種類の民泊ビジネスの違いを紹介していきます！
そもそも民泊ビジネスにはどんな種類があるの？
民泊のビジネス内容は3種類に分けられます。
- 住宅宿泊事業者：民泊の事業者
- 住宅宿泊管理事業者：民泊の管理や運営をする業者
- 住宅宿泊仲介事業者：Airbnb,booking.comなどの宿泊者を集客、仲介する業者
それでは、3つの事業者ごとに押さえておかなければいけないことを見ていきましょう。
住宅宿泊事業者が押さえておかなければいけないこと
住宅宿泊事業者とは民泊の事業者のことを言います。
住宅宿泊事業者としてビジネスを始める時に押さえておかなければいけないことはどういったことでしょうか？これから見ていきましょう！
1. 住宅が条件に当てはまるか確認する
民泊を始める時は、最初に「住宅」を準備することから取り組みます。
民泊がホテルや旅館と異なるところは、宿泊場所として「住宅」を提供できるところです。ただし、どの住宅でも民泊に利用できるというわけではありません。民泊に利用できる住宅について、２つの条件が決まっています。
①台所、浴室、トイレ、洗面所が設置されていること
民泊を行う建物の中に、台所や浴室、トイレ、洗面所の設置がないといけません。共同住宅や長屋は、住戸ごとに判断します。
②「生活の拠点」として使われていること
民泊の定義は、「普段は住居として使っているが、空いているスペースがあるため宿泊スペースとして提供する」というものです。そのため、「生活の拠点として使っている」という条件が必要です。
オーナー自身が民泊の物件に住んでいる時は、この条件が問題になることはないです。第三者に賃貸している時も、その賃借人がその物件に住んでいる限りは、問題ないです。
実際に問題となるのは、「誰かに貸そうと思っているが、借り手が見つからないため、その間だけ民泊として利用したい」という時です。こういった時でも、民泊の物件として利用することはできます。だけど、民泊として利用している時も「入居者の募集をし続ける」ことをしないといけません。
入居者の募集をやめてしまうと、「住宅」には該当しなくなってしまいます。こういった物件を宿泊場所として提供する時は、法律上は「旅館」や「ホテル」という扱いになります。なので、旅館業法による許可が必須となります。
2. ビジネススタイルを決める
民泊の物件をどこにするのか決めたら、次はビジネススタイルを決めましょう。民泊のビジネススタイルには、2種類あります。「家主居住型」と「家主不在型」です。
「家主居住型」は、オーナー自身が民泊の物件に常にいて管理をすることを言います。オーナー自らが、鍵の受け渡し、物件の掃除、クレーム対応などをやります。
一方で「家主不在型」とは、オーナーが仕事などで日中不在となる時は、第三者に上の作業を任せないといけません。任せる相手のことを、「住宅宿泊管理事業者」と言います。
どちらの形にするかは、「オーナー自身が問題が起きた時にすぐに駆けつけることができるか」によって決まります。周辺住民から苦情があった時には30分以内に現地に駆けつけることができるかが規準となっています。
問題が起きた時に30分以内に駆けつけることが難しい時は、第三者に管理を任せたほうがいいでしょう。
民泊ビジネスを本職とする時や、本職が別にあるものの職場が近場で柔軟にスケジュールを調整できる時には、「家主居住型」を選ぶことが出来ます。
3. 都道府県知事等に申請をする
民泊のビジネススタイルが決まったら、民泊の手続きを始めましょう。民泊の手続きとしては、都道府県知事への申請が必要です。申請の費用は無料です。
4. 宿泊者の募集を行う
申請を無事にできれば、民泊ビジネスのスタートです。
気をつけなければいけないのが、「宿泊者の募集人数」です。
「住宅の規模」によって一度に宿泊させることができる人数が決まっています。宿泊者一人当たりの最低床面積は、3.3平米です。なので、民泊の物件の広さが広いほど、一度にたくさんの人数を泊められます。
ビジネスを行うためには、住宅の床面積を正確に把握することが必要です。法律で規定された以上の宿泊者を募集しないように注意をしましょう。
自分でウェブサイトを立ち上げたり、仲介サイトを利用したりするなどの方法で、宿泊者を募集しましょう。
また、さまざまな支払い方法を用意することも集客をする際に大事となってきます。特に訪日外国人観光客を集客したい時は、クレジットカード決済やQRコード決済の導入がおススメです。
5. 年間の営業日数
「民泊の営業日数」には上限があります。民泊の営業日数は、「年間180日未満」でなければいけません。
民泊の営業日数とは、宿泊者の滞在日数のことです。なので、宿泊者が年間180日以上滞在すると、違法となってしまいます。
宿泊者の滞在日数が180日を超える時は、旅館業法による許可が必要となります。多くの宿泊客が見込まれるため365日フル稼働で営業をしたい場合は、あらかじめ旅館業法による許可を取っておきましょう。
住宅宿泊管理事業者が押さえておかなければいけないこと
住宅宿泊管理事業者とは、民泊の管理や運営をする業者のことを言います。民泊の所有者が仕事などで忙しい時や、民泊の物件に常にいることができない時に、第三者に鍵の受け渡しや掃除、クレーム対応などを任せることになります。
住宅宿泊管理事業者として押さえておかなければいけないことはどういったことでしょうか？これから見ていきましょう！
1. 国土交通大臣の登録を受けないといけない
住宅宿泊管理事業を始める前に、あらかじめ国土交通大臣の登録を受けないといけません。
登録する時には、登録免許税として9万円がかかります。一度登録が完了すれば、その後5年間は有効となります。その後は5年ごとに更新手続きが必要です。
2. 民泊所有者に2種類の「書面」を交付しないといけない
民泊管理事業者は、民泊の所有者から委託されて民泊の運営や管理をします。民泊の所有者とは「書面」によって契約を行うことが法律で義務とされています。口約束だけではいけません。あと気をつけなければいけないのが、書面は「契約を締結する前」と「契約を締結する時」の2回にわたって結ばないといけないことです。
契約を締結する前に民泊の所有者に対して結ぶ書面のことを「事前説明書」と呼び、契約を締結する時に結ぶ書面のことを「住宅宿泊管理受託契約書」と言います。
事前説明書
事前説明書には、下の内容を記載することが必須です。
- 住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日及び登録番号
- 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
- 住宅宿泊管理業務の内容及び実施方法
- 報酬並びにその支払の時期及び方法
- 住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する事項
- 責任及び免責に関する事項
- 契約期間に関する事項
- 契約の更新及び解除に関する事項
住宅宿泊管理受託契約書
標準的な管理受託契約書を国土交通省が作成していますので、そちらを利用したり、一部作り変えたりして参考にしてみてください
3. 禁止事項
民泊管理事業者には、禁止事項があります。
再委託の禁止
民泊の運営や管理は、民泊の所有者から依頼された本人が行わなければいけません。第三者に再委託することはできません。
ただし、一部の事業のみを第三者に再委託することが許されています。民泊物件の掃除を掃除代行業者に依頼したり、シーツの洗濯をクリーニング業者に依頼したりすることは大丈夫です。
禁止されているのは、「民泊の運営に関わる作業の全てを第三者に再委託すること」です。「丸投げ」が禁止されています。
誇大広告や虚偽広告の禁止
民泊管理事業者は、業務内容について広告をするときに、著しく事実に反する表示はしてはいけません。
民泊の売り上げが多くなるのに比例して管理報酬を増額するような料金体系を設定しているのに、広告では「月額の固定制です」という表示をした時は、誇大広告に当たり違法となります。
不当な勧誘の禁止
民泊管理事業者は、民泊の管理者に対して不当な勧誘も行ってはいけません。迷惑がかかる時間帯に電話や訪問をしたり、一度断られたにも関わらず執拗に勧誘したりすることが禁止されています。
迷惑な時間帯とは、一般的には午後9時から午前8時までの時間帯のことを言います。相手方の家族構成や仕事内容によって、時間帯は異なります。
4. ９つの義務
民泊管理事業者には、９つの義務があります。
①宿泊者の衛生・安全の確保
②外国人観光旅客である宿泊者の快適性・利便性の確保
③宿泊者名簿の備付け等
④周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
⑤苦情等への対応
⑥証明書の携帯等
⑦帳簿の備付け等
⑧標識の掲示
⑨住宅宿泊事業者への定期報告
この中で特に重要な業務は、「宿泊者名簿の備付け」です。「宿泊者名簿」とは、宿泊した顧客のリストを記録したものです。宿泊者名簿は、国土交通大臣や都道府県知事等から提出を求められることがあります。正確に作成して保管しておきましょう。
「③宿泊者名簿」と「⑦帳簿」は別のものです。「帳簿」とは、民泊の管理業務の内容を記載したものです。具体的には、下の内容を記載します。
- 管理受託契約を締結した年月日
- 管理受託契約を締結した住宅宿泊事業者の名称
- 契約の対象となる届出住宅
- 受託した住宅宿泊管理業務の内容
- 報酬の額
- 管理受託契約における特約その他参考となる事項
帳簿は、法律によって5年間保存することが義務づけられています。宿泊者名簿とともに、適切な場所に保管しておきましょう。
住宅宿泊仲介事業者が押さえておかなければいけないこと
住宅宿泊仲介事業者とは、Airbnb,booking.comなどの宿泊者を集客、仲介する業者のことを言います。
違法な民泊を防止するために、民泊の仲介業者に対して次のような義務を課しています。
①住宅宿泊仲介業約款を観光庁長官へ届け出なくてはいけない
②住宅宿泊仲介業務に関する料金の公示をしなくてはいけない
③不当な勧誘等を行ってはいけない
④違法行為のあっせん等をしてはいけない
⑤住宅宿泊仲介契約の締結前の書面の交付しなければいけない
⑥標識を掲げなくてはいけない
まとめ
ここまで、3種類の民泊ビジネスを紹介してきました！民泊のビジネスは種類によって、さまざまなルールが違うことをわかっていただけたでしょうか？
民泊ビジネスを始めようとしている人は、新しいルールを念頭に入れて、適法かつ健全な運営をしましょう！
株式会社PQDでも民泊運営代行を行っており、民宿・ホテル、規模を問わず様々な形態の物件に対応しています。
マーケティングデータの活用やハイセンスな家具や電化製品の採用によりお客様に心から満足いただける部屋作りを徹底しており、特に清掃スタッフは大手のホテルなどで経験を積んだスタッフを中心に構成し、こだわりを持って行っています。
最大の特徴は現場で起きる様々なイレギュラー事例に対して臨機応変に対応し、マニュアルにとらわれない顧客重視のサービスを行っている点です。
料金形態も内容に合わせて柔軟に対応していますので検討中の方は是非一度お問い合わせください。